Rozdělení pozemku krok za krokem

Úpravy v katastru nemovitostí nejsou chvilkovou záležitostí. O tom se přesvědčil asi každý, kdo rozděloval a sceloval pozemky nebo převáděl vlastnické právo k pozemku na jinou osobu. Nyní si ukážeme, jak postupovat při rozdělení pozemku, tedy například když vlastníte velkou parcelu, kterou si přejete rozdělit a nabídnout k prodeji jako stavební parcely.

AKTUALIZACE 5.6.2018: Od 1.1.2018 vstoupila v účinost novela stavebního zákona č. 183/2006 Sb. a katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. Tyto novely přinesly spoustu důležitých změn nejen pro stavebníky, ale také pro ty, kteří chtějí scelovat a rozdělovat pozemky. Více níže v článku.

Jak postupovat při rozdělení pozemku?

K tomu, abyste zdárně pozemek rozdělili, vede několik kroků. Nutno podotknout, že ne vždy bude rozdělení povoleno ze strany obce. Může se tak stát například pokud k nově vzniklému pozemku nebude přístup z veřejné komunikace.

Rozdělení pozemku není zrovna nejrychlejší úkon a musíte počítat s delší dobou vyřízení. Úřady totiž mají až 30 denní lhůtu pro vyřízení žádosti.

Krok č. 1 – Vyplnění žádosti – Souhlas s dělením nebo scelováním pozemků

Pro úspěšné rozdělení pozemku je nutné vyplnit souhlas s dělením nebo scelováním pozemků, jehož vzor je uveden v příloze č. 4 vyhlášky č 503/2006 Sb. – Vyhláška o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření (vyhlášku naleznete zde). Vzor žádosti je poté možné stáhnout například zde.

V žádosti je především nutné uvést žadatele, důvod rozdělení pozemku, specifikovat pozemek, u kterého dojde k rozdělení na více parcel a na závěr je nutné připojit podpis žadatele. Pozemek se specifikuje uvedením parcelního čísla a katastrálního území, ve kterém se pozemek nachází. Parcelní číslo je číselné označení ucelené a ohraničené části pozemku.

V části B a C jsou uvedeny nutné přílohy pro územní a zjednodušené územní řízení. Jedná se především o prokázání vlastnického práva k pozemku, příp. doložení kupní smlouvy, plnou moc v případě zastupování žadatele nebo seznam osob, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno.

Krok č. 2 – Grafická část – výřez z katastrální mapy

Do výřezu katastrální mapy se zaznačí pozemek, který se bude dělit a červenou čarou se do výkresu zaznačí nová hranice dělicí nově rozdělené pozemky. Nově vzniklé pozemky se označí velkými písmeny abecedy a nové hranice se přibližně okótují. Zaznačit se také musí přístup na pozemek.

Krok č. 3 – Souhlas obce a stavebního úřadu

S vyhotovenou grafickou částí, vyplněnou žádostí a případně s plnou mocí v případě, že žadatele zastupuje jiná osoba, je nutné zajít na obec, ve které se pozemek nachází a získat souhlas k dělení pozemku. Poté je nutné získat souhlas i od nejbližšího stavebního úřadu.

Krok č. 4 – Vyhotovení geometrického plánu pro rozdělení pozemku

Jakmile získáte souhlas k rozdělení pozemku, je potřeba sehnat geodeta, který přijede pozemek zaměřit a vytyčit. Na základě naměřených dat následně vypracuje geometrický plán, který musí schválit katastrální úřad.

Pokud byste rádi znali přibližnou cenu za vyhotovení geometrického plánu či rovnou sehnali geodeta, který vám pozemek zaměří, využijte pro hledání poptávkový formulář (například na těchto stránkách). Poptávka je nezávazná a cenové nabídky geodetů se mnohdy liší i o několik tisíc korun.

Krok č. 5 – Sepsání kupní smlouvy

Pokud je předmětem dělení prodej pozemků, je třeba vyhotovit kupní smlouvu, ve které se uvede předmět prodeje tak, jak je zaznačen v geometrickém plánu.

AKTUALIZACE 5. 6. 2018: Jak již bylo výše zmíněno, novela stavebního a katastrálního zákona přinesla 1. ledna 2018 důležité změny. Ty se týkají právě tohoto bodu. Dříve musel vlastník pro rozdělení pozemku sehnat kupce pozemku, se kterým sepsal kupní smlouvu – muselo dojít ke změně právního vztahu (vlastniské právo, zástavní právo apod.). Tato kupní smlouva pak byla povinnou přílohou návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí. Jednoduše řečeno – pozemek nebylo možné rozdělit, aniž by se u pozemku nezměnil vlastník.

Díky změně §2, odst. a katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. je od 1. 1. 2018 možné pozemek rozdělit jen na základě udělení územního rozhodnutí příslušného stavebního úřadu. Pokud tedy vlastník disponuje velkým pozemkem, který si přeje rozparcelovat na menší části, postačí získat souhlas od stavebního úřadu a pozemky mohou zůstat nadále v jeho vlastnictví. Pochopitelně nadále zůstává povinnost nechat geodetem zaměřit pozemek včetně nových hranic pozemků a vypracovat geometrický plán pro rozdělení pozemku, který je povinnou přílohou návrhu na vklad práva do KN.

Krok č. 6 – Návrh na vklad do katastru nemovitostí

V případě, že je geometrický plán a kupní smlouva hotová, je potřeba podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. Pro tyto účely slouží formulář, který je možné stáhnout na stránkách www.cuzk.cz a který je potřeba ručně vyplnit. K formuláři se připojí kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy, geometrický plán, dokument prokazující vlastnictví pozemku, souhlas stavebního úřadu a plnou moc, pokud návrh nepodává vlastník pozemku.

Rozdělení pozemku společně s provedením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí trvá zpravidla 2 – 3 měsíce. Rozdělení pozemku však může trvat i déle, pokud obec, katastrální nebo stavební úřad narazí na okolnosti, skrze které vám nebudou chtít povolit rozdělení.

Rozdělení pozemku pro účely prodeje parcely

Pokud rozdělujete pozemek na více parcel, které následně plánujete prodat nebo odkoupit, je doporučeno na katastrální úřad společně s geometrickým plánem vzít i kupní smlouvu. Vyhnete se tak dalšímu kroku a zkrátíte čekání.

Kolik stojí rozdělení pozemku?

Rozdělení pozemků stojí, v závislosti na složitosti a velikosti projektu, min. 10 000,-Kč. Celková cena za rozdělení pozemku se skládá z ceny geometrického plánu, který pro hranici okolo 100 m stojí 4 000 – 5 500,-Kč. Kdo chce mít kupní smlouvu absolutně v pořádku, musí si zaplatit právníka, který ji sepíše, to jsou náklady ve výši 3 000 – 5 000,-Kč. Ostatní poplatky na úřadech se vyšplhají do výše cca 1 000 – 2 000,-Kč. Při prodeji pozemku se také nesmí zapomenout na daň z nabytí nemovitosti.

Tip na závěr – neprodělejte

Je samozřejmě možné, abyste si geometrický plán pro rozdělení pozemku nechali vypracovat bez jakéhokoli schvalování na obci předem. Tento geodetický plán stojí ovšem okolo 5 000,-Kč a je možné, že na obci vám rozdělení pozemku neschválí například z toho důvodu, že by to nebylo v souladu s územním nebo regulačním plánem obce, příp. většího územního celku. Proto nejdříve svůj záměr zakreslete na výřez z katastrální mapy a nechte si potvrdit, že rozdělení pozemku je možné.