Jak postupovat při pronájmu bytu – pronájem bytu krok za krokem

Stěhujete se do nového domu a uvažujete o pronájmu svého bytu a přilepšit si tak do rodinného rozpočtu? Nebo uvažujete o nákupu investičního bytu? V tomto článku se dozvíte, co vše je nutné udělat při pronájmu bytu, jaké jsou výhody, ale také jaká jsou rizika pronájmu. V každém případě uložit volné finanční prostředky do nákupu investičního bytu je vždy dobré, protože ani banka vám v čase peníze nezhodnotí lépe. Uložit peníze do nemovitosti, konkrétně bytu, je bezpečnou investicí. Nemovitost neztrácí na hodnotě, naopak, její hodnota se navyšuje a v případě potřeby ji můžete kdykoli prodat.

Kde najít nájemce a jak vybrat toho nejlepšího?

Abyste mohli vybrat nejlepšího kandidáta do vašeho bytu, musíte nejdříve byt připravit k pronájmu. Pokud není byt úplně vybavený, potom by v něm měla být určitě kuchyňská linka, světla a žaluzie (novostavba). V rámci hledání nájemníka je nejlépe domluvit se se zavedenou, spolehlivou a korektní realitní kanceláří, která zpracuje byt do inzerce včetně fotografií a za vás povede veškerá jednání se zájemci o pronájem bytu dle předem domluvených pravidel. Pro vás to znamená hlavně ušetřený čas, ale i peníze.

Pronájem bytu ve vlastní režii

Pokud se však tohoto úkolu chcete zhostit sami, měli byste se pokusit prověřit zájemce po stránce finanční. Zda je budoucí nájemník zaměstnaný, tuto informaci vám může doložit potvrzením o zaměstnání, tím se vyhnete neplatičům.

Nechte si nájemce ověřit v Registru dlužníků. Vysledujte jeho platební morálku u bývalých pronajímatelů, pokud se vám tato informace podaří zjistit. Podívejte se také na jeho profil na sociálních sítích, který vám hodně napoví. Budoucí nájemník by vám měl být také sympatický, protože s ním budete komunikovat i v budoucnu.

Pronájem bytu a domácí mazlíček

A co pes nebo jiné zvíře? Občanský zákoník neumožňuje nájemci zvíře zakázat, ale jen na vašem zvážení bude, zda jej strpíte ve vašem bytě nebo dáte přednost jinému nájemci. V takovém případě je možnost uzavřít nájemní smlouvu na kratší období a postupně ji prodlužovat, pokud vidíte, že nájemník se o byt i se zvířetem pečlivě stará.

Problém může nastat tehdy, když se nájemník se zvířetem z bytu odstěhuje a nový nájemník je alergický na chlupy. I když bude byt uklizený, je riziko, že alergik v tomto prostou nevydrží.

Jak pronajmout byt – trvalé bydliště

Další věcí je trvalé bydliště. Nájemník si jej může nahlásit na č.p. nájemního bytu. Slouží však k účelům poštovním nebo evidenčním. Po ukončení nájmu dohlédněte na odhlášení. Pozor na nájemníky, kteří se ocitnou v exekuci. Může se stát, že přijde exekutor i do vašeho zařízeného bytu a označí váš majetek žlutými nálepkami a zabaví jej. Proto si raději nejprve zjistěte v Centrálním registru dlužníků, zda nájemník exekuci již nemá. Může být také veden v Insolvenčním rejstříku a nebude mít na nájem. Snažte se co nejvíce vyhnout problémům předem.

Nájemní smlouva při pronájmu bytu

Vzory nájemních smluv můžete najít na internetu, především by pro vás ale měly plnit pouze účel informativního charakteru. Nájemní smlouvu si nechte vyhotovit právníkem, nebojte se zainvestovat do kvalitně zpracované nájemní smlouvy, do budoucna si tak ušetříte spoustu problémů. Nájemní smlouva má obsahovat:

• nacionále nájemníka a pronajímatele,
• kontaktní údaje,
• výši kauce (jistiny),
• výši nájemného,
• výši SIPA pokud se na konci roku přeúčtovává,
• podmínky výpovědi smlouvy,
• dobu trvání smlouvy,
• taktéž soupis vybavení bytu při předání nájemníkovi do užívání, podmínky užívání bytu, předávací protokol se zapsanými stavy médií (elektřina, voda, plyn)
• a v neposlední řadě je doporučena také fotodokumentace předmětů v bytě jakožto i stavu celého bytu před předáním novému nájemníkovi.

Nepřehlédněte: Výpovědní lhůta z nájmu dle Nového občanského zákoníku

Cena nájmu bytu, co obsahuje a jak ji stanovit

Určit cenu nájmu bývá mnohdy těžké. Je dobré podívat se do inzerce na realitních portálech, jaká výše nájmu je v dané lokalitě, městě nebo obci standardní pro byty v dané dispoziční kategorii. Výše nájmu se také odvíjí od stavu bytu. Pěkný byt po rekonstrukci s novým nábytkem a v dobré lokalitě bude mít nájem vyšší. Také byt v novostavbě s novou kuchyňskou linkou a moderním sociálním zařízením nepůjde pod svoji cenu.

Cena nájmu obsahuje čistý nájem pro pronajímatele a zálohovou částku na měsíční odběr energií. Energie se buď přepisují na nájemníka nebo se platí formou měsíčních záloh s ročním vyúčtováním přeplatku nebo nedoplatku.

Kauce

Dále majitel bytu vybírá kauci (jistinu), která je vratná po skončení nájmu v případě, že byt nájemník předá nepoškozený. Jistinu může pronajímatel použít také pokud se nájemník projeví jako neplatič. V případě, že výše dluhu překročí výši jistiny a nelze jiným způsobem dlužné nájemné vymoci, může pronajímatel postoupit nájemníka exekuci a z bytu jej vypovědět. Podle novely občanského zákoníku č. 460/2016 Sb. může kauce činit až trojnásobek měsíčního nájemného. V praxi se ale vybírá jeden nebo dva nájmy předem jako kauce pro lepší zpřístupnění bydlení lidem, kteří by už poté neměli na nájem.

Pronájem bytu a rizika s ním spojená

První riziko při pronájmu bytu je spojeno s neplatiči. Lidé se mohou dostat do složitých životních situací, ale pokud nájemník neplatí nájem alespoň 3 měsíce a vyčerpá se i složená jistota (max. do výše tří měsíčních nájmů), kterou složil nájemci na účet, pronajímatel může vymáhat dlužné nájemné soudní cestou a vypovědět nájemníka z nájmu okamžitě. Výjimkou je období koronavirové krize, která je ustanovena v novele občanského zákoníku 163/2020 Sb., která uvádí dočasnou ochranu nájemců postižených před koronavirem před výpovědí ze strany pronajímatele. Tento stav musí prokázat lékařským posudkem.

K dalším rizikům patří devastace bytové jednotky nájemníkem. Na opravy bytu může pronajímatel použít finanční prostředky ze složené jistiny. Dále je nově ustanovena smluvní pokuta, která již může být součástí nájemní smlouvy.

Pozor si také dávejte, zda váš byt není nájemníkem v dalším podnájmu. Nájemník byt sám neobývá, ale postupuje jej dále tzv. podnájem. Čas od času se zajeďte do bytu podívat a zkontrolovat, zda je vše v pořádku. Předcházíte tím mnoha překvapujícím situacím, které mohou nastat. Množství ohlášených návštěv v roce může být obsažena v nájemní smlouvě.