Zastavěná plocha – výpočet dle stavebního zákona

Zastavěná plocha stavby je dle stavebního zákona plocha pravoúhlého průmětu vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních a podzemních podlaží do vodorovné roviny. Zastavěná plocha pozemku je pak součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochu stavby a pozemku je třeba řešit například při ohlašování staveb stavebnímu úřadu.

Právě zastavěná plocha v mnoha případech rozhoduje o tom, zda stavební záměr vyžaduje ohlášení stavby, stavební povolení, územní souhlas či zda se obejde bez jakéhokoli vyřizování na stavebním úřadě.

Zastavěná plocha – definice dle stavebního zákona

V § 2, odst. 7 je uvedeno: 

„Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“

Co patří do zastavěné plochy

Do zastavěné plochy se promítnou všechny podzemní i nadzemní podlaží stavby. Kromě toho se do zastavěné plochy započítávají také:

• Plocha lodžie
• Plocha arkýře (stavební prvek, který je umístěn na průčelí nebo nároží budovy a je uložen na nosnících vetknutých do obvodové stěny)
• Plocha přístřešku – pakliže je lemován (i částečně) nosnými stěnami, zastavěná plocha je vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. Pokud se však jedná o přístřešek bez nosných konstrukcí (na konzole) nebo o přístřešek s nosnými sloupy, zastavěná plocha je určena průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.
• Plocha terasy, pakliže se nejedná o zpevněnou plochu na terénu.

Zastavěná plocha – co do ní nepatří

Do zastavěné plochy se nezapočítává:

• Plocha balkónu
• Plocha příjezdové cesty, chodníků
• Plocha terasy na terénu
• Přesahy střechy

Pro lepší představu odkazujeme na dokument publikovaný na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj ČR (odkaz ZDE), ve kterém jsou znázorněny ukázkové příklady stanovení zastavěné plochy v různých případech.

Omezení zastavěné plochy z hlediska povolování staveb

Se zastavěnou plochou stavby se operuje během povolování stavby na stavebním úřadě. Stavba nemusí vyžadovat žádná ohlášení, pokud však překročí zákonem dané limity zastavěné plochy, musíte vyřídit ohlášení stavby, příp. stavební povolení.

Mezi stavby, které nepotřebují ohlášení stavby, ani územní souhlas (příp. územní rozhodnutí), patří například:

• Skleník do 40 m² zastavěné plochy,
• bazén do 40 m² zastavěné plochy,
• stavba do 25 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. U těchto staveb je navíc omezena celková zastavěná plocha pozemku ku celkové ploše pozemku. Plocha pozemku schopného zasakovat dešťovou vodu musí činit minimálně 50 % z celkové výměry pozemku.

Maximální zastavěná plocha pozemku

Maximální zastavěná plocha pozemku je stanovena také ve Vyhlášce č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území. V § 21 odst. 3 je uvedeno:

Vsakování dešťových vod na pozemcích staveb pro bydlení je splněno [§ 20 odst. 5 písm. c)], jestliže poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku činí v případě

a) samostatně stojícího rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci nejméně 0,4,

b) řadového rodinného domu a bytového domu 0,3.

Při výpočtu koeficientu se však neuvažuje pouze se zastavěnou plochou pozemku, ale i zpevněnou plochou pozemku, která není schopna dešťovou vodu vsakovat.

Tyto hodnoty mohou být dále upřesněny v rámci regulačního plánu, nebo územního plánu dané obce či území. Konkrétní hodnoty by měly být dohledatelné na stránkách příslušného stavebního úřadu.