Nájemní bydlení – co je potřeba znát

Doba je bohužel taková, že velmi málo lidí si může dovolit vlastní bydlení. Proto se řada lidí uchyluje k nájemnímu bydlení. Nejen pro realitní prostředí je důležité, aby nájemní prostředí skvěle fungovalo. Jenže v této době není snadné si udržet i samotné nájemní bydlení, vše se zdražuje. A co teprve inflační doložka? Co to vůbec je?

Kvůli penězům žije spousta rodin v bytech, které jim nikdy říkat pane nebudou. Řeč je o nájemním bydlení. Nájemní bydlení může doprovázet celá řada možný problémů, které se mohou objevit. Jedním z problémů je doba, na kterou máte nájemní smlouvu uzavřenou. Po uplynutí sjednané doby Vám majitel nemovitosti nemusí smlouvu prodloužit, nebo Vám naopak může velmi výrazně zvýšit nájem. Ten ale může zvýšit i tehdy, pokud nemáte smlouvu na dobu určitou. Podle zákona Vám však majitel může nájem zvýšit nejdříve po roce od posledního navýšení. Zvýšení ale nesmí přesáhnout dvacet procent, včetně zvýšení, k jakému došlo za poslední tři léta.

Předání bytu

Nemovitost by Vám měla být předána v takovém stavu, který je způsobilý k užívání. V dobrém stavu, nezbytné služby jsou zajištěny – jako jsou dodávky energií, odvod a přívod vody a tak podobně. Samozřejmě se pronajímají i byty, které jsou v horším stavu. U nich je velmi vhodné vše sepsat do nájemní smlouvy, ve které se dá domluvit i na případných úhradách kvůli opravám bytu. Málokdo ví, že úpravy, které si uděláte na vlastní náklady, je možné odečíst z nájemného. Vše po dohodě s majitelem bytu.

Nájemní bydlení a výše kauce

Kauce se nezřídka v poslední době vyžaduje. Všichni majitelé nemovitostí, kteří ji pronajímají, požadují minimálně jednu kauci. Kauce slouží k případným úhradám škod nebo nedoplatkům. Její výše ale nesmí překročit trojnásobek nájemného.

Energie v případě nájemního bydlení

Určitě je velmi vhodné si ještě před podpisem nájemní smlouvy sjednat, jaké služby bude zajišťovat pronajímatel a jaké Vy. Na pronajímatelova bedra jdou většinou dodávky tepla, vody, odvoz odpadu a podobně. To ale nevylučuje, že nemůže požadovat, aby některé ze služeb byly vedeny přímo na nájemce. Jako třeba plyn, elektřina nebo internet.

Nájemní bydlení a opravy

Dalším bodem, na který je vhodné si dát pozor, jsou opravy. Za nájemcem jdou drobné opravy, jako třeba kapající vodovodní hlavice. Závažnější opravy třeba jako havárka u topení, jde za pronajímatelem. Na nájemci však je, aby majitele bytu ihned po zjištění, informoval. Pokud by se stalo, že Vám nebude na hovor reagovat, můžete vše zajistit sami a po majiteli nemovitosti požadovat náhradu případně slevu z nájemného. Jestli však něco způsobíte sami, musíte vše uhradit přímo Vy. To za Vás nikdo nezaplatí.

Ukončení pronájmu bytu

Nájem Vám skončil, majitel Vám smlouvu neprodloužil, nebo jste se sami rozhodli nemovitost opustit? Ať tak, či onak, musíte ji předat tak, jak jste ji od pronajímatele před časem přebírali. Abyste předešli případným sporům, je vhodné sepsat předávací protokol a případně si pořídit fotodokumentaci či video, z nichž je stav nemovitosti patrný.

Může se také stát, že se nájemce chce zbavit přímo majitel. Může vůbec? Má na to právo? Nájemník nájemní smlouvu má právo vypovědět kdykoliv a nemusí ani sdělovat důvod. Pronajímatel to z pohledu práva ale také snadné nemá. Když máte v ruce smlouvu na dobu neurčitou, vše platíte včas a tak, jak bylo dohodnuto, majitel se Vás tak snadno nezbaví. V případě, že se na ukončení smlouvy nedohodnete, může zpracovat jednostrannou výpověď, která má ale velmi přísná pravidla, která jasně definuje zákon.

Může vás zajímat: Jak postupovat při prodeji bytu?

Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele

V případě nájemního bydlení musíte mít vždy na paměti dobré mravy. Majitel nemovitosti Vám totiž může podle občanského zákoníku dát výpověď z bytu tehdy, budete-li hrubě porušovat dobré mravy. Tím se podle zákona myslí, pokud budete neustále své sousedy rušit hlukem, znečišťovat okolí, napadat buď slovně nebo fyzicky ostatní obyvatele domu a podobně. Výpovědi ale musí vždy předcházet písemná výstraha.

Určitě nezapomeňte na platební morálku. Výpověď z nájmu můžete velmi snadno dostat tehdy, pokud dluh na nájemném činí trojnásobek měsíčního nájmu. Pronajímatel Vás může vyhodit i v případě, že žijete v bytě, který je jasně určený pro zdravotně postižené osoby a vám nic není. Jak už slovo byt napovídá, byt je k bydlení. Tudíž se v něm bydlí – žije. Občanský zákoník říká, že pokud se v pronajatém bytě nezdržujete bez vážného důvodu, může to vést k ukončení nájemní smlouvy. Ano, v případě, že skončíte v nemocnici, nebo budete na delší služební cestě, se Vás výpověď z nájmu v tomto případě netýká.

Výpověď z nájmu můžete dostat od vlastníka i tehdy, pokud pronajímaný byt potřebuje pro svou vlastní rodinu. Rodina má přednost. I tak Vám ale musí zajistit, nebo alespoň napomáhat hledání jiného bydlení.

Co se týká služebního bytu, tak výpověď dostanete tehdy, pokud pro firmu, které byty patří, přestanete pracovat. A majitel potřebuje v bytě ubytovat jiného člověka. Každopádně, pokud nebude s písemnou výpovědí souhlasit, ať už je váš důvod jakýkoliv, máte možnost do šedesáti dnů podat žalobu k soudu pro neplatnost. Výpovědní lhůta nesmí být kratší tří měsíců.

Jak postupovat při pronájmu bytu – pronájem bytu krok za krokem

Inflační doložka u nájemního bydlení

Inflační doložka zajišťuje pronajímateli každoroční navýšení nájmu. V minulých letech cenová hladina stoupala zhruba o dvě až čtyři procenta ročně, nešlo tedy o nic zásadního. Navýšení činilo v průměru maximálně několik stovek korun. Dvoucifernou inflaci už ale nájemníci pocítí. Inflační doložka je jedním ze způsobů smluvního navýšení nájemného. Podle Nejvyššího soudu České republiky v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1670/2018 z 22. května 2019, inflační doložku považujeme za dohodu o zvýšení nájemného.

Předpokladem platnosti inflační doložky je její jednoznačné určení, tedy vymezení toho, který index Českého statistického úřadu se ve výpočtu použije. Jasná formulace zamezí budoucím sporům, kdy nebude jasné, jak se navýšené nájemné má vůbec vypočítat. Často využíváme míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen. Využít lze ale také například průměrnou roční míru inflace.