Jak postupovat při prodeji bytu

Pokud se rozhodnete prodat svůj byt, měli byste zjistit správné informace, jak celou transakci provést tak, aby vše proběhlo správně z hlediska prodeje, ale i občanskoprávních vztahů v podobě kupní smlouvy a dalších důležitých podkladů, které je nutné zajistit již v průběhu prodeje. V tomto článku se zaměříme na to, jak probíhá prodej bytu a jak postup při prodeji bytu tak, aby výsledek prodeje bytu těšil vás, ale i budoucího kupujícího.

Prodej bytu svépomocí vs. realitka

Asi každý prodávající se zamýšlí nad touto otázkou. Nechce platit tzv. „peníze navíc“ realitní kanceláři. Možná si ale neuvědomujete, co vše musíte zvládnout, než byt prodáte. Nejdříve je nutné ujasnit si časový horizont. Spěcháte na prodej bytu nebo prodej není zase až tak akutní? Další věcí je:

• Inzerce prodeje,
• Fotografie příp. video prodávaného bytu a jeho nejbližšího okolí,
• domlouvání a realizování prohlídek,
• stanovení správné prodejní ceny,
• zajištění potřebné dokumentace atd.

To vše zabere hodně času i práce. Jak na to?

Jak dlouho trvá prodej bytu?

Začněme tedy časovým horizontem prodeje bytu. Byty jsou v dnešní době velmi poptávané ať již z hlediska zajištění vlastního bydlení nebo jako investiční příležitost. Je ale nutné počítat alespoň s minimálním obdobím 3 měsíců, než se byt prodá za vámi očekávanou cenu a k tomu si vyčlenit potřebný čas na prohlídky se zájemci a jednání s úřady.

Prodejní cena bytu

Nastavit správnou prodejní cenu lze několika způsoby.

Porovnání jiných nabídek

Na inzertních serverech si najdete stejné nebo podobné byty v dané lokalitě nebo lokalitách podobných a ceny srovnáte. Musíte však počítat s tím, že právě na placených realitních serverech mají nemovitosti vyšší cenu asi o 30 %, než je poté prodejní cena v kupní smlouvě.

Vyšší cena bytu v inzerci může být nastavena z mnoha důvodů. Jeden z nejčastějších je licitace o ceně.

Cenové mapy

Dalším způsobem, jak nastavit správnou prodejní cenu bytu je využitím služby cenových map, které jsou již placené. Zde jsou již uvedeny aktuální ceny anonymních bytů, za které byly nemovitosti prodány.

Zhotovení fotografií a video prohlídky bytu pro inzerci

Fotografie bytu musí zájemce zaujmout. Proto je zhotovte kvalitním fotoaparátem, ne z mobilu. Velmi vhodné je natočit také hezkou video prohlídku, dvouminutová úplně stačí, ale mnohdy zaujme více než fotografie a zájemci se budou chtít do bytu podívat. Před zhotovením fotografií a video prohlídky byt upravte tak, aby působil co nejútulněji, jedná se o tzv. home staging. Také při samotné prohlídce nezapomínejte, že byt musí být stále uklizený a měli byste se chovat férově, tzn. nezatajovat skryté vady, např. plísně nebo vlhkost v bytě.

Kde svůj byt inzerovat?

Inzerovat můžete zdarma na všech sociálních sítích. Také některé inzertní portály jsou zdarma. Stěžejní je ale inzerovat alespoň na dvou až třech placených profesionálních realitních serverech, které mají největší sledovanost. Počítejte s cenou 60 Kč až 80 Kč za jeden den inzerce, další položkou je potom topování inzerátu. Taková inzerce vyjde až na 4 000 Kč a více za měsíc.

Podklady k prodeji bytu

Byty rozdělujeme na ty, které jsou v osobním vlastnictví nebo na družstevní byty. Při prodeji potřebujeme tuto nezbytnou dokumentaci.

Výpis z katastru nemovitostí

V první řadě si přichystejte ověřený výpis z Katastru nemovitostí tzv. list vlastnictví (LV), který je veřejnou listinou. Získat a ověřit jej můžete na každé České poště, která má Czech POINT, nebo na Obecním úřadě. Z listu vlastnictví lze přečíst, zda byt prodává skutečný vlastník nebo jeho zástupce, který ale potřebuje ověřenou plnou moc od vlastníka. Dále lze zjistit, zda na bytě vázne omezení vlastnického práva např. exekuce, zástavní právo, věcné břemeno služebnosti nebo reálné věcné břemeno.

Další podklady pro prodej bytu

1. Revizní zprávu od spotřebičů plyn a elektřina, musí povinně zajistit majitel bytu. Při prodeji bytu si ji nachystejte.
2. Roční vyúčtování za provoz bytu při počtu osob, které v něm bydlí.
3. Potvrzení o bezdlužnosti vlastníka jednotky (SVJ). Kupující, který nabude vlastnictví bytové jednotky, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená. Toto potvrzení vydává osoba zodpovědná za správu domu a pozemku.
4. Souhlas všech vlastníků bytu k prodeji nemovitosti. Málo kdo ví, že pokud je byt ve společném jmění manželů (SJM), musí s prodejem souhlasit oba manželé. Další důležitou informací je, že i pokud je na LV dané bytové jednotky psaný jen jeden z manželů, i v tomto případě musí vydat souhlasné prohlášení i manžel nebo manželka.
5. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) se u bytových domů vystavuje na celou budovu a posléze se rozpočítává na jednotlivé jednotky.

Při prodeji družstevního bytu (tzn. převodu družstevního podílu) potřebujeme také tyto dokumenty:

• Nájemní smlouvu s družstvem nebo potvrzení o členství v družstvu.
• Potvrzení bezdlužnosti vůči družstvu.
• Výši anuity, tzn. potvrzení o výši úvěru, pokud družstvo nějaký má a kolik zbývá doplatit. Také informaci, zda lze byt po doplacení anuity převést do osobního vlastnictví, tuto informaci poskytují výkonné orgány družstva. Nachystejte si k nahlédnutí také stanovy družstva.

Pro kupující je důležitá informace o skutečnosti, že banka neposkytuje hypotéku na nákup družstevního bytu.

Daň z nabytí nemovitosti 4 %

Daň z nabytí nemovitosti 4 % byla zrušena ve všech případech od září 2020 a zpětně zaniká od 1. prosince 2019. Týká se to tedy všech, kteří dokončili vklad na katastr v prosinci 2019 nebo později.

Co za nás vyřizuje právník při prodeji bytu

Právník vyhotovuje kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí smlouvě kupní. K vypracování smlouvy potřebuje nacionále obou stran, prodávajícího i kupujícího, list vlastnictví nemovitosti, nabývací titul k nemovitosti, kolek pro podání návrhu na vklad do Katastru nemovitostí. Cena kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově vás vyjde do 10 000 Kč, kolek 2 000 Kč. V rámci služby podává právník kupní smlouvu a návrh na vklad na Katastr nemovitostí. Přepis na nového nabyvatele trvá 21 dnů.

Úschova kupní ceny při prodeji bytu

Standardně provádí úschovu kupní ceny advokátní kancelář, která vypracovává kupní smlouvu. Další možností je bankovní úschova nebo notářská úschova kupní ceny. Od 1. července 2020 nabyl účinnosti nový realitní zákon č. 39/2020 Zákon o realitním zprostředkování, který umožňuje úschovu kupní ceny i na účtu realitní kanceláře, která musí mít pro každý realitní případ zřízen nový účet, který musí být veden jako účet pro úschovu kupní ceny nemovitosti.