10 + 1 věcí, které se pohlídejte při koupi stavebního pozemku

Chtěli byste bydlet ve vlastním domě? Toužíte po výhledu do přírody místo na sousední panelák? Připadá vám bydlení ve vlastním domě levnější? Ať tak či onak, koupě stavebního pozemku bude první krok k vysněnému bydlení, ale sehnat vhodné stavební místo není jednoduché. Velký zájem nahrává vlastníkům, kteří se snaží prodat pozemky s různými omezeními. A na co si tedy dát pozor ve chvíli, kdy se rozhodujete koupit stavební pozemek?

Rozhodně byste si měli prověřit právní stav nemovitosti. Informace si můžete vyhledat na internetu v katastru nemovitostí na listu vlastnictví. Dozvíte se nejen kdo přesně nabízený pozemek vlastní, ale také věcná břemena, zástavní práva nebo exekuce.

1. Stavební pozemek a věcná břemena

Hlavně věcných břemen může být celá spousta a znamenají v každém případě nějaká omezení. Občanský zákoník je dělí na:

• reálná břemena a
• služebnost.

V prvním případě musí vlastník něco aktivně dělat, například každý rok věnovat někomu něco z úrody, nebo odhrnovat každou zimu někde sníh. Reálné břemeno se váže na zatíženou věc, v našem případě pozemek a při prodeji pozemku přechází na nového majitele. Oproti tomu služebnost omezuje majitele tím způsobem, že musí něco strpět. Například dovolit sousedům chodit přes pozemek, protože nemají vlastní cestu nebo umožnit zaměstnancům různých energetických sítí vjezd, pokud vedou přes pozemek.

2. Stavební pozemek a zástavní právo

Ani zástavní právo na pozemek není nic neobvyklého a vzniká většinou tím, že si majitel na jeho koupi vzal úvěr a pro jeho zajištění zastavil pozemek ve prospěch banky. Zástavní právo není překážkou pro převod na nového majitele, ale k jeho zániku je nutné úplné uhrazení dlužné částky. Také si zjistěte, zda na pozemku není evidovaná nějaká platná nájemní smlouva. Může jej mít v pronájmu někdo ze sousedů nebo zemědělské družstvo a nemusí být nutně spjatá s úplatou.

3. Stavební pozemek a exekuce

Je-li pozemek postižen exekucí, nesmí s ním majitel nakládat, dokud nedojde k její úhradě. Nejprve je ovšem potřeba prověřit všechny závazky prodávajícího, což je pro laika nemožné a řešení exekucí patří vždy do rukou odborníků. Rozhodně se nesnažte za někoho něco platit, pozemek by vás ve finále mohl přijít hodně draho.

4. Vyjmutí pozemku ze zemědělského půdního fondu

Z katastru nemovitostí můžete zjistit i další užitečné informace, například jestli je vámi vyhlédnutý pozemek formálně zastavěnou plochou nebo zahradou. Může být i ornou půdou a v takovém případě se dozvíte i to, jakou má půda bonitu. Na této hodnotě potom závisí, kolik zaplatíte za vyjmutí pozemku z půdního fondu. Ze zákona je totiž zemědělský půdní fond „základním přírodním bohatstvím naší země, nenahraditelným výrobním prostředkem umožňujícím zemědělskou výrobu a je jednou z hlavních složek životního prostředí.”

Cenu za vyjmutí 1 m² pozemku ze zemědělského půdního fondu zjistíte vynásobením bonity půdy a příslušným koeficientem ochrany. Výsledek pak vynásobíte celkovou výměrou pozemku. Počítejte s tím, že částka může být hodně vysoká. V případě vyšších koeficientů je dobré si na stavebním úřadě ověřit, jestli vůbec můžete stavět a za jakých podmínek.

5. Legalizace černé stavby na pozemku

Je dobré vědět, že každá budova, i sebemenší, je zakreslena právě v katastrální mapě. A pokud vidíte na pozemku stavbu, kterou jste v katastru marně hledali, s největší pravděpodobností půjde o černou stavbu. Černá stavba musí být buď odstraněna, případně se musí zažádat o dodatečné stavební povolení a stavbu na pozemku zlegalizovat.

6. Jací jsou sousedé?

Také sousedé jsou důležití. Podívejte se, kdo vlastní vedlejší pozemky a navštivte je. Můžete se dopátrat něco o historii pozemku a dozvědět se informace, které vám vlastník neřekne. Pokud narazíte na podivína, se kterým je domluva složitá už před koupí, těžko můžete očekávat bezproblémové sousedské vztahy v následujících letech.

7. Stavební pozemek a územní plán obce

Ovšem ne všechny informace můžete zjistit na katastru nemovitostí. Jednou z nejdůležitějších je ta, v jaké oblasti s ohledem na územní plánování se pozemek nachází a tu naleznete v územním plánu příslušné obce. Na obecním nebo stavebním úřadě vám řeknou, jestli je pozemek zastavitelný. I kdybyste náhodou narazili na problém, který se dá změnou územního plánu vyřešit, může to trvat dlouhé roky, a nakonec nemusí být změna, na kterou čekáte, schválena.

Z územního plánu také můžete zjistit některá další omezení, například jestli se pozemek nachází v památkové zóně. Potom byste si totiž jen těžko mohli postavit dům přesně podle vašich představ. Kromě územního plánu může mít obecní úřad i další specifické požadavky na výstavbu jako sklon střechy, maximální počet podlaží nebo procento zastavitelnosti. Rovněž v blízkosti takzvané „veřejně prospěšné stavby“, kam patří i vysoké vedení, nepostavíte nikdy nic.

Regulační plán obce stanoví bližší požadavky na stavbu

Jestliže se v lokalitě plánuje větší zastavěný celek, většinou se zpracovává také regulační plán, který zpravidla obsahuje studii dopravní situace, protihlukovou studii, vliv na životní prostředí a také různé požadavky na jednotlivou výstavbu. Například vzdálenosti od hranice pozemku nebo podobu rodinných domů. Tyto informace usnadní vlastní vyřizování stavebního oprávnění.

Užitečné odkazy:

Územní plán Prahy

Územní plán Brna

Územní plán Plzně

Územní plán Olomouce

8. Průzkum podloží odhalí případná omezení při zakládání a stavbě domu

Radonový průzkum

Důležité je také znát úroveň radonu v zemině. Při stavbě je radonový průzkum vyžadován, ale to již může být pozdě. Do stavby se tento plyn dostává převážně ze země a při vysoké koncentraci je zdraví škodlivý. Na základě výsledků radonového průzkumu musí projektant navrhnout potřebnou ochranu proti jeho pronikání do stavby, která je stanovena zákonem.

Hydrogeologický průzkum

Další důležitý dokument potřebný před zahájením stavby je hydrogeologický průzkum. Česká legislativa totiž vyžaduje likvidaci dešťové vody na pozemku vsakováním a právě výsledky z tohoto průzkumu umožní projektantovi navrhnout vhodný vsakovací objekt. Také zřízení domovní čistírny odpadních vod vyžaduje hydrogeologický průzkum a budete jej potřebovat i v případě, kdy uvažujete o vlastní studně nebo tepelném čerpadle. Pro takové případy je potřebná hlubší sonda.

Geologický průzkum

Z praktického hlediska je velice důležitý geologický průzkum. Je sice nákladnější, ale umožní statikovi navrhnout vhodné a optimální základy, aby byl váš dům bezpečný. Udává podrobnější údaje o vlastnostech zemin v podloží a hlavně jejich únosnost. Velkou pozornost je potřeba věnovat stavbám ve svahu, kde tento průzkum může odhalit případná rizika spojená s možným „sklouznutím“ domu.

9. Geodetické zaměření pozemku odhalí nepřesnosti v hranicích pozemků

Před vlastní koupí se rovněž vyplatí zainvestovat do geodetického zaměření. V praxi se totiž můžete setkat i s nepříjemností, na kterou většinou hned nepřijdete, a to, že údaj o velikosti pozemku, který získáte z katastru, neodpovídá skutečnosti. Jeho hranice vymezené plotem nesedí s katastrální mapou a pozemek zasahuje až k sousedům, v nejhorším případě do jeho nemovitosti. Více informací naleznete v článku Zaměření a vytyčení pozemku.

Velice zásadní otázkou je také přístupová cesta ke stavebnímu pozemku. Měla by být majetkem obce nebo majitelů. Jestliže patří sousedům a na jejich pozemku není věcné břemeno ve váš prospěch, může se stát, že se v budoucnu do svého domu nedostanete. Také by měla být zpevněná a dostatečně široká, aby se k vám dostali v případě potřeby třeba hasiči. Bez příjezdové cesty nedostanete stavební povolení ani úvěr.

10. Poloha inženýrských sítí ovlivňuje hodnotu stavebního pozemku

Naprosto stěžejní otázkou u staveních parcel je možnost napojení na inženýrské sítě. Ideální stav je, pokud se všechny nacházejí na hranici pozemku. Mezi základní inženýrské sítě patří elektřina, voda, plyn, kanalizace a internet. Zvláště napojení na vodovod může být problém, pokud místní vodárna nemá dostačující kapacitu. Také se může stát, že obec nemá kanalizaci, potom vás čeká budování vlastního septiku nebo čistírny odpadních vod a následná péče o ně. Obecně by měly být přípojky co nejkratší, jejich pořízení totiž není zrovna malá investice. Rovněž opačný případ – sítě na pozemku – znamenají problém, protože nad některými se stavět nedá.

Ve městech je samozřejmostí internet a mobilní a televizní signál, ale nemusí to tak být všude. Stále se najdou místa s nedostatečným pokrytím. Zjistěte si, jaká je dostupnost v dané lokalitě.

11. Kvalita života v blízkosti stavebního pozemku

Na závěr pak už jen zbývá porozhlédnout se po okolí, jestli zde nejsou vedlejší rušivé faktory, které by vám bydlení mohly pěkně znepříjemnit. Například hlučná doprava, kafilerie, letiště, zemědělské družstvo s chovem prasat, skládka nebo továrna s nepřetržitým provozem. Některé si nemusíte na první návštěvě uvědomit, nebo si myslíte, že vám nevadí. Zajeďte se na pozemek podívat několikrát a pokaždé v jinou dobu. Také si zjistěte, že se do budoucna nic takového v blízkosti pozemku ani realizovat nebude. Při obhlídce okolí zároveň získáte povědomí o občanské vybavenosti. Představte si, že v lokalitě budete následující roky bydlet. Zjistěte si, kde najdete nejbližší obchod, školku, školu nebo zdravotní středisko. Jak daleko to budete mít do práce, a jaké je zde sportovní a kulturní vyžití. Kolik stojí doprava a jak často jezdí. Sami pro sebe si představte, že byste tu opravdu bydleli.