Inspekce nemovitosti, aneb jak předejít problémům při koupi domu či bytu

Pokud se neorientujete ve stavebnictví a se stavbou či koupí domu nemáte žádné zkušenosti, je velmi pravděpodobné, že můžete při prohlídce nemovitosti přehlídnout podstatnou vadu či nedodělek. Ve výsledku budete nepříjemně překvapeni, jelikož zjistíte, že budete muset vynaložit spoustu času, peněz a úsilí na opravu těchto vad.

Při koupi domu vás může překvapit několik podstatných, na první pohled zjevných vad. Ovšem najdou se i takové poruchy staveb, které nejsou na první pohled viditelné a můžou zanedlouho způsobit velké trable. Člověku bez praxe ve stavebnictví se jen stěží podaří odhalit závady a dokonce i jejich příčiny, nemluvě o návrhu odstranění způsobených škod a samotné příčiny vzniku závady.

Inspektor nemovitostí dokáže odhalit závady a poruchy stavby

Těmto situacím můžete předejít pozváním inspektora nemovitostí. Inspektor nemovitostí je člověk se stavebním vzděláním a praxí v oboru, který složil odborné zkoušky. Na základě odborné osobní prohlídky, která je nedílnou součástí inspekce nemovitosti, odhalí slabá místa, u kterých je pravděpodobné, že budou muset zanedlouho projít rekonstrukcí. Inspektor je také schopen navrhnout možná řešení a odhadnout cenu rekonstrukce. Jedná se o velmi účinný nástroj, kterým lze docílit snížení ceny nemovitosti při koupi na základě skutečného technického stavu domu či bytu.

Kolik inspekce nemovitosti stojí?

Inspekce nemovitosti vám nepřinese pouze pohled na reálný technický stav nemovitosti, ale dokáže ušetřit nemalé finanční prostředky již při samotné koupi nemovitosti.

Cena za inspekci se odvíjí od velikosti nemovitosti a rozsahu prováděné inspekce. Za inspekci běžného rodinného domu o velikosti podlahové plochy do 250 m2 zaplatíte 12 000,-Kč – 22 000,-Kč. Vzhledem k ceně nemovitosti se jedná maximálně o 1 – 2 % z ceny nemovitosti, ovšem za tuto cenu získáváte záruku, že vás za pár let nepřekvapí nutnost provést rekonstrukci či opravu za desítky tisíc korun.

Co se při inspekci nemovitosti prověřuje?

Inspekce nemovitosti nezjišťuje pouze skutečný technický stav nemovitosti a skryté závady na nemovitostech, ale dokáže nastínit i hlavní výhody a nevýhody nemovitosti z pohledu běžného obyvatele.

V zásadě však inspekce nemovitostí prověřuje následující obory:

• Statika budovy – inspekce se zaměří na detekci poruch stavebních konstrukcí a vyhledává příčiny vzniku trhlin na zdech a stropních konstrukcích. Mnohdy se může jednat o podmáčené zdivo, nerovnoměrné sedání základů, nedostatečné provázání zdiva při vyzdívce nebo nedostatečné ztužení konstrukce stropním věncem či táhly. Inspektor také prověří technický stav dřevěného krovu a dřevěných trámových stropů. Zatékáním dešťové vody, nebo napadením trámu dřevokaznou houbou mohlo dojít ke snížení únosnosti konstrukce pod přípustnou mez. Typicky se ve stavbách objevuje například Dřevomorka domácí či Koniofora sklepní.

• Tepelně technické prověření nemovitosti – inspektor nemovitostí se zaměří na provedení kritických detailů z pohledu tepelné techniky. Špatné provedení či navržení tepelných mostů může mít za následek nejen vyšší tepelné ztráty budovy, ale také kondenzaci vody v těchto místech a následný výskyt zdraví nebezpečných plísní.

• Hydroizolace – největším nepřítelem stavby je vlhkost. Ať už se jedná o dešťovou vodu, zemní vzlínající vlhkost, nebo pouze vodní páry – vždy tato vlhkost způsobuje velké problémy. U starých budov není často provedena hydroizolace či je v kritickém technickém stavu. Tím pádem se vzlínající vlhkost tlačí nahoru do stěn, začínají se objevovat vlhké mapy, plísně a mnohdy začne opadávat i omítka. Nemluvě o tom, že v některých případech je zde velké riziko nadměrné koncentrace radonu, které prostupuje z podloží do vnitřního prostoru domu.

• Akustika – objekty umístěny blízko průmyslových areálů a komunikací se často potýkají s nadměrným hlukem. Tomuto se dá bránit pouze dobře navrženou konstrukcí s dostatečnou vzduchovou neprůzvučností. Zdrojem hluku jsou také lidé, kteří se pohybují ve vyšších patrech domu. Pokud není správně provedena kročejová izolace stropů vyšší pater, půjde v nižších podlažích výrazněji slyšet chůze osob a pád předmětu na podlahu.

• Technické zařízení budov – budovy jsou standardně vybaveny zdrojem tepla (kotel, tepelné čerpadlo, přímotopy), osvětlením, zdrojem teplé vody (elektrický bojler, karma), vzduchotechnikou, klimatizací a v neposlední řadě také vodovodním a kanalizačním potrubím. Inspektor nemovitostí prověří technický stav těchto zařízení, konstatuje, která zařízení jsou za hranicí životností, které spotřebiče jsou energeticky náročné a jaké změny by bylo z pohledu ekonomického vhodné provést. Inspektor se také zaměřuje na technický stav elektroinstalace, zejména rozvaděče a rozvodů elektřiny a dále na technický stav potrubí (průchodnost potrubí, těsnění).

• Bezpečnost nemovitosti při využívání – inspekcí se zjistí, zda je nemovitost vybavena bezpečnostními prvky a jejich funkcí – kouřová čidla, zábradlí, požární bezpečnost, ochrana před úrazem hlavy a opatření před pádem z výšky či do hloubky apod.

• Škodlivé látky – inspekcí se zjistí výskyt nebezpečných látek. Jedná se především o již zmíněný radon, který proniká do interiéru domu z podloží kvůli chybějící či narušené hydroizolaci. Dále se může jednat o přítomnost azbestu ve stavebních materiálech, které se v minulosti hojně používaly. Nejznámějším materiálem s obsahem azbestu je eternit, který se využíval jako střešní krytina či pro obklad fasád domu. Jak správně nakládat s eternitem a jak eternit zlikvidovat?

• Rovinatost konstrukcí – inspektor prověří rovinatost podlah a stěn a dále změří minimální spády konstrukcí, jako například střechy, podokapních žlabů, terasy, parapetů, atiky, apod.

Výstup z inspekce nemovitosti

Certifikovaný inspektor nemovitosti na základě osobní prohlídky shrne všechny skutečnosti do „Technického průkazu nemovitosti“. Zde jsou uvedeny veškeré podstatné skutečnosti, které je důležité brát při rozhodování o koupi nemovitosti v potaz. Tento technický průkaz nemovitosti slouží také jako plnohodnotný nástroj pro jednání o konečné ceně. Zjištěné skutečnosti mohou cenu nemovitosti ponížit o statisíce, pakliže se při inspekci nemovitosti narazí na zásadní problém, jako je třeba statika budovy, chybějící hydroizolace či nadměrný výskyt nebezpečných látek v interiéru budovy.