Rekonstrukce bytu – stavební povolení, cena rekonstrukce, návody a doporučení

Chcete bydlet v moderním, pěkném a praktickém bytě? Přemýšlíte o rekonstrukci bytu? Pokud žijete v paneláku a toužíte po příjemném bydlení, tak vás kompletní rekonstrukce bytu zřejmě nemine. Trendy bydlení za doby paneláků byly totiž naprosto odlišné a bez větších stavebních úprav se taková rekonstrukce panelového bytu prostě neobejde. V tomto článku se dozvíte zda pro rekonstrukci bytu budete potřebovat stavební povolení či ohlášení stavby. Na konci článku je také uvedena orientační cena rekonstrukce bytu.

Pustit se do rekonstrukce bytu není jednoduché, ale každopádně je to nejekonomičtější a nejefektivnější způsob, jak udělat z vašeho bytu, který už má nejlepší za sebou, hezké bydlení. Žádné kompromisy, jeden nepořádek a všechny stavební práce proběhnou naráz. Pokud vám to tedy finanční i ostatní možnosti dovolí, proveďte rekonstrukci najednou. Nezapomeňte při tom, že šetřit na věcech, které budou napevno zabudované, se nevyplácí.

Vyžaduje rekonstrukce bytu stavební povolení?

Před započetím prací je rozhodně potřeba zajít na stavební úřad a poptat se, zda budete potřebovat stavební povolení nebo ohlášení stavby. Obecně platí, že pokud nebudete zasahovat do nosných konstrukcí, do rozvodů, nezměníte vzhled domu a nedotknete se práv jiných osob, stačí jen ohlášení drobné stavby. Na některých stavebních úřadech vyžadují doklad o likvidaci odpadu.

Kdy ohlášení stavby a stavební povolení nebude potřeba?

Žádná povolení nemusíte vyřizovat, pakliže bude splněno následující:

• Během rekonstrukce nebudete zasahovat do nosných konstrukci stavby,
• neměníte vzhled ani způsob užívání stavby,
• rekonstrukce bytu negativně neovlivní požární bezpečnost stavby.

Pokud rekonstrukce bytu zahrnuje například pouze rekonstrukci jádra, kuchyně, koupelny výměnu dveří, rekonstrukci podlah, elektroinstalace, vodoinstalace apod., s největší pravděpodobností nebudete pro rekonstrukci bytu potřebovat stavební povolení, ani ohlášení stavby.

Stavební povolení vyžaduje rekonstrukce bytu pouze v některých případech

Stavební povolení pro rekonstrukci bytu budete potřebovat v případě, kdy budete zasahovat do nosných konstrukcí, tedy konstrukce, která zajišťuje stabilitu a nosnost celého domu. Může se tedy jednat nejen o obvodové zdivo, ale i o vnitřní nosné stěny. Ve chvíli, kdy budete potřebovat v nosné stěně probourat otvor či propojit místnosti, budete potřebovat stavební povolení. Stejně tak se bez stavebního povolení neobejdete v případě, kdy se rekonstrukcí bytu změní vzhled stavby či negativně ovlivní požární bezpečnost stavby.

Kromě stavebního úřadu také za SVJ či bytovým družstvem

Při plánování rekonstrukce bytu je také zásadní, zda máte byt v osobním vlastnictví, nebo se jedná o družstevní byt.

Pokud se jedná o družstevní byt, nevlastníte byt, ale družstevní podíl. V takovém případě budete potřebovat souhlas družstva s rekonstrukcí bytu, a i když jste stavebníkem vy, žádost o stavební povolení či ohlášení stavby vyřizuje družstvo.

Jinak je tomu v případě, že byt máte v osobním vlastnictví. V takovém případě je vhodné se informovat u společenství vlastníků bytových jednotek, zda rozsah rekonstrukce bytu vyžaduje jejich souhlas. V mnoha případech tak tomu není, pokud při rekonstrukci bytu nedojde k zásahu do společných prostor. V takové případě se záměr musí odhlasovat na shromáždění vlastníků.

Umakartové jádro – co s ním

U většiny panelákových bytů je největší bolestí špatná dispozice bytu a umakartové jádro. Nebojte se jej zbourat. Nejdůležitější částí rekonstrukce bytu je většinou kuchyně a koupelna a vybouráním starého a nefunkčního umakartu vytvoříte prostor pro lepší uspořádání bytu. Typ umakartového jádra ale není ve všech panelových domech stejný, větší či menší část je vždy tvořena panelovou stěnou, která je jen umakartem obložená.

Rozmístění těchto stěn a svislé rozvody pro vás budou zřejmě limitující, nezapomeňte na ně ve svém návrhu.  Pohrajte si s novým uspořádáním, udělejte si návrhů víc, ať máte z čeho vybírat. První nápad nemusí být nejlepší. V nové koupelně můžete také narazit na problémy s výškovým uspořádáním podlahy, když se rozhodnete například pro sprchový kout. Do panelového stropu rozhodně sekat nemůžete, ale vyřešit odtokový žlábek se dá vytvořením různých úrovní podlahy.

Co je to umakart?

Umakart je uměle vyráběná deska z vysokotlakého laminátu, která se v minulosti hojně používala nejen pro výrobu nábytku, ale také pro stavbu dělících příček a obkladů v panelákových bytech.

Sádrokartonové podhledy a příčky

Při výstavbě nových příček je výhodné využít sádrokarton. Jeho hlavními výhodami je rychlá montáž, suchý proces, snadná doprava materiálu a mnohostranné použití.

Pro vlhké prostory se používají speciální sádrokartonové desky s impregnací. Do konstrukce příček můžete umístit nové rozvody a ušetříte si tak pracné sekání. Vzhledem k tomu, že v době výstavby panelových domů byly jiné nároky na elektroinstalace a také platily odlišné normy, budete muset zřejmě předělat i rozvody elektřiny, aby vyhověly současným předpisům, a hlavně vašim požadavkům.

Na stropy je pro tyto účely výhodné použít sádrokartonové podhledy, do kterých uschováte nové rozvody, zamaskujete všechny spáry a praskliny panelů a díky vložené izolaci budou také tlumit hluk od sousedů nad vámi. K vybudování podhledu můžete použít sádrokarton nebo různé kazety. Pokud je hluk ve vašem bytě opravdu velkým problémem, lze využít k odhlučnění akustické desky, které jsou vhodné nejen na strop, ale i do podlah nebo na stěny. Pozor však na nepřípustné snížení světlé výšky. Snížení podhledu lze provést pouze v bytech s vysokými stropy. Minimální světlá výška v bytech je 2,6 metrů.

Více informací k podhledům naleznete v článku Stropní podhledy do bytu – přehled jednotlivých možností.  

Rekonstrukce bytu a rekonstrukce podlahy

Při rekonstrukci bytu projde většinou kompletní proměnou koupelna a WC. Nejčastější volbou pro podlahy v těchto prostorách jsou tradičně keramické dlažby, které ovšem můžete použít i v kuchyni nebo na chodbě. V současné době jsou moderní hlavně velkoformátové dlaždice, které výrazně ovlivní celkový dojem z místnosti. Ve starých bytech lze často najít dřevěné parkety. Dřevo je velice vyhledávaný podlahový materiál příjemný na pohled i na dotek. Staré parkety můžete nechat přebrousit, nalakovat a budou vypadat jako nové s nádechem klasiky, která bude vždycky oblíbená. 

Z moderních materiálů jsou dlouhodobou stálicí na trhu laminátové podlahy, z velké části vyráběné z dřevěných surovin nebo vinylové podlahy, tiché a příjemné, vyráběné z PVC. Obě poslední jmenované lze vybírat z široké škály barev a vzorů.

Víte, co je chytrá domácnost? Využijte rekonstrukci bytu na její vytvoření.

Díky inteligentním zařízením můžete ovládat osvětlení, topení, klimatizace, rolety, domácí alarm nebo zámky dveří na dálku pomocí telefonu, tabletu nebo počítače. V běžném bytě čeká každá technologie na váš pokyn, ale chytrá domácnost se o tyto úkony postará sama. Spoustu tlačítek a vypínačů nahradí jediná krabička.

Kolik stojí rekonstrukce bytu

Výsledná cena závisí na mnoha faktorech. Objednáte si firmu, která provede všechny práce takzvaně „na klíč“, nebo se vrhnete do rekonstrukce bytu svépomocí? Toužíte po chytré domácnosti nebo vám stačí „obyčejná“ elektroinstalace? Požadujete kompletní, nebo částečnou rekonstrukci bytu?

Určitě nejdražší položkou bude nové bytové jádro spolu s kuchyní a sociálním zařízením, kde kromě stavebních úprav pořizujete i kompletně nové vybavení a spotřebiče.

V průměru za rekonstrukci bytu zaplatíte od 400 000,- Kč do 800 000,-Kč. Vyplatí se počítat s rezervou na drobné dodělávky a nepředvídatelné práce, které se vždycky vyskytnou.

Rekonstrukce koupelny – cena, stavební povolení a tipy na rekonstrukci

Kompletní vs. částečná rekonstrukce bytu

Pro stanovení alespoň orientační ceny rekonstrukce bytu je potřeba znát rozsah rekonstrukce. Bude se jednat pouze o bytové jádro, nebo o rekonstrukci kompletně celého bytu?

Co vše zahrnuje částečná, a co kompletní rekonstrukce bytu? Kompletní rekonstrukce standardně zahrnuje kompletní rekonstrukci bytového jádra, vyzdění nového bytového jádra, rekonstrukci kuchyně a koupelny, nové rozvody, odpady, novou elektroinstalaci, vzduchotechniku, úpravu příček, výměnu dveří a zárubní, rekonstrukci podlah, snížení stropu podhledem, nové omítky a výmalbu.

Částečná rekonstrukce je vždy odlišná odvíjející se od technického stavu bytu a investorových požadavků.

Orientační ceník rekonstrukce bytu

Orientační ceník se vztahuje k ukázkovému bytu 3+1 v panelovém domě, podlahová plocha 62 m².

Položka	Cena
Bourací práce, likvidace bytového jádra	18 000 Kč
Zednické práce – vyzdění nového jádra, penetrace, omítky	68 000 Kč
Sádrokartonový podhled v celém bytě včetně izolace	41 000 Kč
Elektrikářské práce – nové rozvody, vypínače, zásuvky,	90 000 Kč
Instalatérské práce – vodoinstalace, baterie, včetně sanity, odpadní potrubí, plynařské práce	73 000 Kč
Obkladačské práce v koupelně	35 000 Kč
Vymalování bytu	9 000 Kč
Podlahářské práce – penetrace, samonivelační stěrka, broušení, vinylová podlaha, soklová lišta	84 000 Kč
Ostatní náklady – úklid, odvoz odpadu	25 000 Kč
Celkem	443 000 Kč

• Ceny jsou uvedeny bez DPH.

Celková cena rekonstrukce bytu 3+1 o velikosti 62 m² vyšla na 443 000 Kč bez DPH (509 450 Kč s DPH). Průměrná cena rekonstrukce bytu na 1 m² podlahové plochy tak vyjde na 8 200,-Kč.