Kupní smlouva na nemovitost – co musí obsahovat?

Prodej nebo koupě nemovitosti je důležitým životním rozhodnutím, proto byste neměli zapomenout na dobře zpracovanou kupní smlouvu. Je nesprávné domnívat se, že postačí dokument, který si volně stáhnete z internetu. Takové možnosti tu jsou, ale kupní smlouva na nemovitost z internetu nemusí být vždy aktualizovaná vzhledem k platnému občanskému zákoníku.

A jsou tu i další věci, na které byste se měli zaměřit, aby nedocházelo k následným problémům, které mohou vyústit sporem u soudu. Špatně sepsaná nebo neúplná kupní smlouva nadělá více škody než užitku.

Kdy je potřeba nechat vypracovat kupní smlouvu na nemovitost

Při každém prodeji nebo koupi nemovitosti, ať už se jedná o dům, byt nebo pozemek, je nutné nechat vypracovat kupní smlouvu, a to nejlépe u právníka, který rovněž splňuje podmínky stanovené zákonem pro výkon praxe advokáta, tedy poskytuje i úschovu kupní ceny. Pakliže není v jeho kompetenci advokátní úschova, měl by spolupracovat s kolegy, kteří jsou schovateli anebo je nutné zajistit si jinou úschovu kupní ceny, než je advokátní. Např. bankovní nebo notářskou úschovu. Odměna za vypracování kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově kupní ceny je smluvní, počítejte ale s cenou min. 10 000 Kč. Oproti jiným úschovám, je tato cena výhodnější. Ze zákona je kupní smlouva na nemovitost vždy povinná v písemné formě.

Prodáváte byt? V tomto článku se dozvíte, co prodej bytu obnáší a bez čeho se neobejdete.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy na nemovitost

Kupní smlouvu na nemovitost může zajišťovat realitní kancelář v rámci svých služeb. Bývá pravidlem, že kupní smlouvu i zaplatí. Většinou RK již pracují s ověřenými právníky a nemáte se čeho obávat. Předložený návrh kupní smlouvy pouze kontrolujete a připomínkujete, právník ji upravuje dle požadavků a v souladu se zákonem. Pokud ale prodáváte nebo kupujete bez realitní kanceláře, je lepší, když si necháte vypracovat kupní smlouvu na vlastní náklady. Zde se můžete stát první stranou, která určuje podmínky. V opačném případě stejně zaplatíte kontrolu kupní smlouvy u právníka, takže neušetříte.

Kupujete stavební pozemek? Zjistěte, na co vše si musíte dávat pozor a jak nenaletět.

Co musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost

• Nacionále – vymezení prodávajícího a kupujícího
• Specifikaci nemovitosti – výpis z katastru nemovitostí
• Kupní cenu
• Termíny plateb, způsob úhrady ceny kupujícím a úschova kupní ceny
• Nabývací titul
• Sankce a jiné poplatky
• Další práva a vztahy k nemovitosti
• Vypořádání dalších závazků (výše nesplacené anuity u převodu družstevního podílu), převod médií, zrušení trvalého bydliště
• Převzetí nemovitosti
• Vyplacení kupní ceny z advokátní úschovy na účet prodávajícího
• Podpisová část

Dávejte si pozor na uvedené příklady

• Zda osoba, se kterou podepisujete kupní smlouvu je opravdu majitelem nemovitosti, tzn. je zapsaná i na katastru nemovitostí. Pokud není, potřebuje ověřenou plnou moc od majitele nemovitosti.
• Do kdy se prodávající zavazuje odstranit právní vady, které prodej nemovitosti omezují (např. věcné břemeno).
• Na splatnosti a způsob úhrady kupní ceny (převodem z účtu, hypotékou, půjčkou nebo úvěrem).
• Detailní výpis všech vad nemovitosti, ne jenom zjevných vad. Podpisem kupující potvrzuje, že je s vadami seznámen, tedy je akceptuje. V zájmu prodávajícího je uvést všechny vady právní i faktické, neboť ze zákona je zodpovědný 5 let. Za vady nemovitosti, zjištěné až po převodu vlastnických práv odpovídá každá ze smluvních stran, a tak je to i soudem posuzováno.
• Pozor si také dejte na skutečnost, zda kupujete nemovitost vybavenou, tedy s nábytkem (v kupní smlouvě je cena včetně nábytku, nebo necháte vypracovat samostatnou smlouvu na odkup nábytku) nebo trváte na vyklizení. Z praxe jsou známé případy, kdy nemovitost nebyla řádně vyklizena, ačkoli tato skutečnost nebyla při předání patrná. Následné soudní spory bývají velmi nepříjemné.
• Odhlášení trvalého bydliště všech osob.
• Předání štítku energetické náročnosti budovy a revize elektřiny a komínu při podpisu kupní smlouvy.
• Odhlášení odběru médií (voda, plyn, elektřina).
• Na záměrně uvedenou nižší kupní cenu v kupní smlouvě s úmyslem platit nižší daň z příjmu. Pokud prodávající nevlastní nemovitost alespoň 5 let nebo v ní nemá zřízeno trvalé bydliště 2 roky, je povinen zaplatit daň z příjmu, která se počítá z rozdílu ceny pořizovací a prodejní. V opačném případě jde o daňový podvod.
• Při koupi nového bytu od developera podepisujete celkem 3 smlouvy: rezervační smlouvu, smlouvu o budoucí smlouvě kupní a kupní smlouvu. Chtějte vzor kupní smlouvy. Termín dokončení stavby musí být ve smlouvě uveden, stejně tak termín kolaudace a kolaudované dispozice bytu. Pozor si dejte na rozměry bytu. Metry čtvereční musí být stejné, jako developer deklaruje při podpisu smlouvy o budoucí smlouvě kupní (často v ní bývá odchylka, potom ale byt přeplácíte, protože v kupní smlouvě jsou uvedeny m² např. menší). Částky nejsou zanedbatelné, pokud se ceny bytů pohybují např. v kraji Praha 120 000 Kč/m², Zlínský kraj 62 000 Kč/m².
• U nových bytů si rovněž dávejte pozor na právní poměry v okolí např. zda přístupové cesty patří obci, pokud ne, vlastníci bytů budou muset dělat správu sami. Ptejte se na plánované stavby v okolí, bytový dům může být pouze první jednotkou, která se na pozemku staví a najednou se ocitnete na staveništi po dobu několika let.
• Dbejte, aby úschova kupní ceny u předem realizované platby u nových bytů šla do advokátní úschovy, ne přímo na účet developera. Stavba nemusí být realizována a své peníze už neuvidíte.
• Všechny smlouvy s developerem konzultujte s právníkem.