Úschova kupní ceny – advokátní, notářská, bankovní a úschova u realitní kanceláře

Úschova kupní ceny je velmi důležitou součástí při prodeji nebo koupi nemovitého majetku. Prodávající chce mít jistotu, že finanční prostředky budou předány neboli vyplaceny kupujícímu až po zapsání kupujícího, jakožto nového vlastníka na katastru nemovitostí.

K tomu dochází po uplynutí zákonné lhůty 20 dnů po podání návrhu na vklad na katastr nemovitostí. To jsou důvody, proč je dočasně složena kupní cena na účet uschovatele, který garantuje bezpečnou úschovu peněz a jejich včasnou výplatu na účet prodávajícího po skončení celé transakce. Úschova kupní ceny je nejbezpečnější variantou, jak mít své peníze pod kontrolou, protože v průběhu převodu se mnohdy mohou vyskytnout potíže, které lze samozřejmě odstranit. V opačném případě se kupní cena vrací zpět na účet prodávajícího. Všechna rizika bývají ošetřena v profesionálně vypracované realitní smlouvě a smlouvě o úschově kupní ceny právníkem.

Kdy je potřeba úschova kupní ceny?

Jednoduše vždy při prodeji nebo koupi rodinného domu, chaty, pozemku, lesa a jiné nemovité věci. V žádném případě nepředávejte peníze přímo do rukou prodávajícího. Důvodů, proč uchovat kupní cenu třetí stranou je mnoho. Několik z nich si popíšeme.

Zástava bankou z důvodu exekuce prodávajícího

Návrh na vklad jste již podali na katastr nemovitostí, ale v přepisové lhůtě spadl prodávají do exekuce, o které jste před koupí nebyli informováni. Před podpisem realitní smlouvy zkontrolujte i list vlastnictví, zda na nemovitosti již exekuce nevázne. Složíte-li peníze přímo k rukám prodávajícího, s velkou pravděpodobností se s nimi můžete rozloučit. Nebudete mít ani nemovitost, ani peníze.

Skryté vady na nemovitosti

Může se stát, že kupujete rodinný dům a prodávající vás neseznámí se všemi právními i faktickými vadami nemovitosti. Zákon ustanovuje, že prodávající je zodpovědný za vady nemovitosti ještě dalších 5 let po převodu na nového vlastníka. Ale pokud peníze dostane předem, před uplynutím zákonné lhůty na katastru nemovitostí a vy zjistíte, že např. není zkolaudovaná přípojka do kanalizace, nejsou udělané revize komínu a elektřiny nebo nemovitost není řádně vyklizena a odpad je tak dobře uschován, že vyklizení bude stát v řádu deseti tisíců korun, potom už se můžete domáhat kompenzační finanční částky jenom soudně. Skryté vady nemovitosti a jejich řešení má být řádně ošetřeno realitní smlouvou.

Riziko pro prodávajícího, kdy kupující dává peníze předem. Má právo užívat nemovitost ještě, než se stane novým vlastníkem?

Omyl, nemá. A na tuto skutečnost si dávejte opravdu velký pozor. Stává se, že v rámci dobrých mezilidských vztahů předá prodávající nemovitost kupujícímu ještě dříve, než se stane právoplatným majitelem, tzn. po přepisu na katastru nemovitostí. V té chvíli jde prodávající proti sobě. V době přepisu je totiž stále právně zodpovědný za stav nemovitosti prodávající tedy dosavadní majitel. Co když začne kupující s rekonstrukcí dříve a začne hořet nebo jinak poškodí nemovitost a bude se domáhat pozdější slevy. Nemovitost předávejte vždy až po vyplacení kupní ceny z advokátní úschovy a kdy vlastnická práva přechází na nového nabyvatele.

Riziko pro kupujícího při složení kupní ceny přímo k rukám prodávajícího

Návrh na vklad do katastru nemovitostí se podává až po složení kupní ceny do standardní advokátní úschovy, přijetí potvrzuje advokát. Jestliže ale složíte peníze přímo k rukám prodávajícího a kupní smlouva nebo přiložené formuláře budou špatně vyplněny, oprava se může táhnout i několik měsíců a vy jako kupující nemáte ani peníze ani nemovitost.

Úschova kupní ceny – druhy úschov finančních prostředků

Advokátní úschova kupní ceny

je standardní úschovou kupní ceny nemovitosti. Zprostředkovává ji advokátní kancelář, která většinou i vypracovává realitní smlouvu a smlouvu o advokátní úschově. Advokátní kancelář je s celým případem obeznámena a rychle může reagovat i na doplnění informací požadovaných katastrem nemovitostí prostřednictvím dodatku k realitní smlouvě. Každý advokát musí být registrován u České advokátní komory a můžete si ho vyhledat v seznamu advokátů. Ze zákona má každý advokát pojištění profesní odpovědnosti v řádu několika milionů, nejméně však 5 milionů. Cenu za advokátní služby si určuje každý advokát sám, zpravidla počítejte z min. částkou 10 000,-Kč za celý realitní případ. Může být i vyšší podle složitosti případu a výše úschovy kupní ceny. Návrh na vklad stojí 2 000,- Kč.

Bankovní úschova kupní ceny

Je dražší variantou úschovy finančních prostředků, nabízí však největší jistotu. Cena za bankovní úschovu se pohybuje do 0,3 % z uschované částky. Banka nevypracovává realitní smlouvu.

Notářská úschova kupní ceny

Cena za notářskou úschovu je pevně stanovena zákonem a je dražší než úschova advokátní. Notář je zapsán v Notářské komoře, je pojištěn pojištěním odpovědnosti a zodpovídá za škodu způsobenou z výkonu notáře, nikoli za úmyslnou škodu vzniklou ze zpronevěry finančních prostředků.

Úschova u realitní kanceláře

Je v dnešní době již možná, a to na základě nového realitního zákona z března roku 2020 za přísně stanovených podmínek. Úschovu provádí RK pouze na písemnou žádost klienta. Pro každou finanční transakci musí být zřízen zvláštní bankovní účet, který slouží k úschově kupní ceny. Výhodou této úschovy je, že nemusíte platit peníze navíc za jiné úschovy. Cena úschovy u RK je již započítána v rámci provize daného realitního případu.

Postup při úschově kupní ceny

Důležitým bodem před samotnou úschovou kupní ceny je správně a kvalitně vypracovaná realitní smlouva (dříve kupní smlouva) a smlouva o advokátní či jiné úschově. Standardní úschovou je advokátní úschova. Jelikož je každý advokát veden u České advokátní komory, můžete si jej vyhledat v registru nebo poptávat služby advokáta na doporučení realitní kanceláře, která zajišťuje prodej nebo koupi nemovitosti a s daným advokátem již dlouhodobě spolupracuje. Cena za vypracování smluv bývá v rámci realitního balíčku placena realitní kanceláří a je již součástí odměny RK.