Cena za dodatečné stavební povolení, aneb kolik stojí legalizace černé stavby?

Může se stát, že jste vlastníkem černé stavby. Ať už jste nemovitost sami postavili bez potřebných povolení ze strany stavebního úřadu či stavbu koupili a ani netušili, že není zanesená v katastru nemovitostí, je třeba tuto černou stavbu zlegalizovat. Kolik stojí dodatečné stavební povolení? Jaká je cena legalizace stavby?

Od roku 2021 má vejít v platnost novela stavebního zákona, která přinese změnu v dodatečném stavebním povolení. O to již nebude možné žádat a černá stavba bude muset být zlikvidována. V tomto případě je jedno, zda se jedná o novostavbu, na kterou majitel či stavebník nevyřídil potřebná povolení (ohlášení stavby, stavební povolení, územní souhlas, územní rozhodnutí) či se jedná o stavbu, která byla nabyta jakýmkoli způsobem a o tom, že není zanesená v katastru nemovitostí, nikdo nevěděl. Proto je vhodné stavbu zlegalizovat co nejdříve.

Kdy lze legalizovat černou stavbu?

Pokud vlastníte černou stavbu, můžete stavební úřad požádat o dodatečné povolení stavby, ale dle § 129 odst. 3 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. musíte prokázat, že stavba:

a) není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,

b) není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,

c) není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Pokud budou výše uvedené body splněny a stavba bude dodatečně povolena, stavební úřad zastaví řízení o odstranění stavby. Pokud je již stavba dokončená, stavební úřad rozhodne o povolení užívání stavby a případně stanoví podmínky pro její užívání. Pokud se však jedná o rozestavěnou stavbu, stavební úřad může stanovit podmínky pro její dokončení.

Jak zažádat o dodatečné stavební povolení?

O legalizaci černé stavby jsme pro vás připravili článek Legalizace stavby po roce 2021, ve kterém naleznete vše, co potřebujete vědět. Pakliže potřebujete legalizovat černou stavbu, budete potřebovat stejné podklady, jako kdybyste žádali o stavební povolení před započetím stavby.

Pokud stavbu stačí na stavebním úřadě pouze ohlásit, budete potřebovat podklady uvedené v § 105 odst. 2 stavebního zákona:

a) souhlas k provedení stavebního záměru podle § 184a,

b) územní rozhodnutí nebo veřejnoprávní smlouvu územní rozhodnutí nahrazující anebo územní souhlas, pokud je jejich vydání tímto zákonem vyžadováno a nevydal je stavební úřad příslušný k povolení stavby,

c) závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů nebo jiné doklady podle zvláštních právních předpisů nebo tohoto zákona, nevydává-li se společné závazné stanovisko podle § 4 odst. 7, popřípadě povolení podle § 169 odst. 4,

d) stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem,

e) projektovou dokumentaci nebo dokumentaci ve dvojím vyhotovení,

f) souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno; souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu.

Pokud budete potřebovat vyřídit stavební povolení, nemusíte dokládat souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno, zato však musíte doložit návrh plánu kontrolních prohlídek stavby (u již postavené stavby však tento podklad v největší pravděpodobností nebude vyžadován).

Zcela jistě také budete potřebovat geometrický plán se zaměřenou nemovitostí pro návrh na vklad práva KN.

Kromě toho bude v některých případech potřeba doložit také:

• Hydrogeologický a geologický posudek
• Radonový průzkum
• V případě, že se je objekt využíván a nachází se v něm technické zařízení, tak také elektrorevize, tlakové zkoušky vodovodu a kanalizace, revize hasicích přístrojů apod.

Kolik vše zmíněné stojí? Na kolik vyjde dodatečné povolení stavby?

Projektová dokumentace stavby (pokud se k objektu nedochovala projektová dokumentace, je potřeba zpracovat pasport stavby, jinak řečeno zjednodušenou dokumentaci stavby). Projektová

dokumentace za rodinný dům se pohybuje v rozmezí cca 40 – 70 tis. Kč, může však stát i více. Za pasport rodinného domu zaplatíte 5000 – 15000 Kč.

• Geometrický plán pro rodinný dům vyjde na 3500 – 6000 Kč. V případě větších staveb počítejte s vyšší cenou.
• Pakliže přenecháte vyřízení dodatečného povolení na někom jiném, počítejte s platbou za inženýrskou činnost v rozmezí 15 – 20 tis. Kč.
• Radonový průzkum vyjde na 2 000 – 2500 Kč, hydrogeologický posudek na 4 000 – 8 000 Kč a geologický posudek na 7 000 – 18 000 Kč.
• Dalším nákladem může být také pokuta za černou stavbu, jejíž výše závisí na druhu přestupku.

Posledním výdajem jsou správní poplatky, zejména za samotné vyřízení stavebního povolení, nebo ohlášení stavby. Výše správní poplatků se řídí zákonem č. 634/2004 Sb. Zákon o správních poplatcích a závisí na typu povolení a na parametrech stavby. Například za ohlášení stavby uvedené v § 104 odst. 1 písm. a) až e) stavebního zákona zaplatíte 1000 Kč a za stavební povolení ke stavbě pro bydlení s nejvýše 3 byty zaplatíte 5 000 Kč.

Kromě toho je třeba počítat také s poplatky za vyřízení územního rozhodnutí, nebo územního souhlasu.  Za územní rozhodnutí ke stavbě pro bydlení s nejvýše 3 byty zaplatíte 1 000 Kč, pakliže se bude jednat pouze o územní souhlas pro stejný stavební záměr, sazba správního poplatku bude poloviční, tedy 500 Kč. Více o správních poplatcích naleznete v Správní poplatky za stavební povolení a Správní poplatky za ohlášení stavby, kde lze dohledat výši správního poplatku v závislosti na stavebním záměru.