Jak koupit stavební pozemek – postup koupě stavební pozemku

Stavební pozemky jsou v dnešní době velmi poptávanou komoditou. Raději než do rekonstrukce domu, investují lidé finanční prostředky do nákupu stavebního pozemku, a to z důvodu výstavby nového rodinného domu anebo z důvodu dlouhodobé a návratné investice. Ceny pozemků se zhodnocují v čase, nemají klesající křivku. V tomto článku se podíváme na to, jak koupě stavebního pozemku probíhá.

Co je potřeba ke koupi stavebního pozemku

List vlastnictví (LV)

V listu vlastnictví si ověřte právní vztah k pozemku a jeho omezení. Běžně může být veden pozemek jako orná půda nebo trvalý travní porost. Proč tomu tak ale není a jak dohledáte, že je pozemek stavební, se dozvíte v pokračování tohoto článku. Další faktory, které lze vyčíst z LV jsou možné exekuce, zástavní práva vůči bance nebo omezení v rámci věcných břemen. Věcné břemeno znamená omezení v užívání pozemku ve prospěch zřizovatele.

Druhy věcných břemen:

• Věcné břemeno služebnosti zatíží nemovitost tak, že vlastník pozemku musí ve prospěch jiné nemovitosti nebo osoby něco strpět nebo se něčeho zdržet – např. služebnost inženýrské sítě (energetické společnosti), služebnost stezky, průhonu a cesty a jiné. Věcné břemeno služebnosti bývá na dobu určitou nebo neurčitou a převádí se i na nového vlastníka nemovitosti.
• Reálná břemena znamenají, že vlastníknemovitosti (pozemku) působí ve prospěch jiné osoby jako dlužník. Je zavázán něco dávat nebo konat (např. v peněžní formě nebo v naturáliích – sklizeň plodin). Reálná břemena se sjednávají na dobu určitou a v souvislosti s prodejem pozemku přecházejí na nového vlastníka pozemku.

Kupní smlouvu a smlouvu o advokátní úschově kupní ceny

Veškeré smlouvy spojené s nákupem stavebního pozemku nechte vypracovat advokátem, který poskytne i garanci úschovy finančních prostředků složených do advokátní úschovy.

Kde zjistit, zda se jedná o stavební pozemek (územní plán)

Nejdůležitějším prvkem při výběru správného stavebního pozemku je výběr lokality, kde byste chtěli postavit váš dům. Mnoho pozemků je v listu vlastnictví vedeno převážně jako orná půda, zahrada nebo trvalý travní porost, pokud není pozemek umístěn např. v řadové zástavbě. Vyjmutí pozemku z půdního fondu nastává předložením projektové dokumentace Stavebnímu úřadu v rámci vyřízení stavebního povolení.

První informaci o tom, zda je pozemek stavební, najdete v Územním plánu obce nebo města. Územní plán má textovou a grafickou část, definuje základní koncepci rozvoje území obce a určuje, jakým druhem zástavby lze stavební pozemek zastavět. Z barevné, grafické části se dozvíte, které pozemky jsou vyhrazeny pro rodinné domy, textová část zodpoví, jaký druh domu je možné na stavebním pozemku vybudovat (jsou zde možná např. omezení velikosti domu nebo procentuální zastavěnost pozemku).

Regulační plán obce

Dále je nutné zjistit podmínky staveb z hlediska Regulačního plánu obce. Regulační plán obce definuje podrobně využití pozemků z hlediska umístění a prostorového uspořádání v závislosti na vytváření příznivého životního prostředí a vychází z územního plánu. Stanovuje podmínky staveb veřejné infrastruktury a veřejně prospěšných opatření. Z regulačního plánu obce se dozvíte, jaké požadavky jsou kladeny např.:

• na tvar a sklon střechy,
• barvu střešní krytiny,
• nebo zda je povolen typ domu, který byste rádi postavili (např. bungalov),
• vymezuje půdorys domu, odstupy stavby od hranic pozemku a jiné.

O pořízení regulačního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce nebo kraje, ale vydává se i na žádost fyzické nebo právnické osoby. Regulační plán obce nahrazuje územní rozhodnutí.

Stavební uzávěra v obci

Obsah stavební uzávěry definuje vyhláška č. 530/2006 sb., o podrobnější úpravě územního řízení. Vymezuje katastrální území a parcelní čísla pozemků, pro které platí zákaz stavební činnosti.

Se stavební uzávěrou se setkáte např.

• v chráněných krajinných oblastech,
• dalším příkladem mohou být biosférické rezervace UNESCO
• nebo obce, které se rychle rozrůstají a infrastruktura obce již není dostatečná.

Tehdy obec může schválit stavební uzávěru. Tento zákaz zpravidla upravuje nebo ruší nový územní plán. Ze stavební uzávěry může být na žádost fyzické nebo právnické osoby radou obce udělena výjimka. Ale pouze za předpokladu, že stavba neohrozí účel sledovaný stavební uzávěrou.

Připojení domu na inženýrské sítě

Před koupí stavebního pozemku si také zjistěte možnosti infrastruktury, tzn.  připojení na inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina, odpady). Ke stavebnímu pozemku by měla vést také příjezdová cesta.

Pokud stavíte na zelené louce, musíte počítat s náklady na zbudování inženýrských sítí.

Informaci o tom, jaké sítě vedou u pozemku nebo přes váš pozemek vám podá Odbor územního plánování nebo Stavební úřad, který se řídí regulačním plánem obce.  Polohu sítí lze také ověřit v digitální technické mapě obce, pokud ji obec má. Přesnou dokumentaci k připojení sítí, zbudování příjezdové cesty a vyčíslení nákladovosti je možné zadat certifikovanému architektu, který vypracuje studii k pozemku. Přibližná cena takové studie vyjde okolo 100 000,-Kč. Studie může být ale také součástí projektové dokumentace rodinného domu, sloužící k povolovacím procesům v rámci stavebního povolení a územního rozhodnutí.

Uliční čára

Uliční čára je hranicí mezi regulační parcelou a veřejným prostranstvím nebo veřejným komunikačním prostorem. Přesné vymezení uliční čáry definuje § 25 prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu č. 501/ 2006 sb., kde jsou definovány vzdálenosti od hranic pozemků.

• Volný prostor mezi domy nesmí být menší než 7 m (na výjimku může být vzdálenost mezi domy snížena na 4 m),
• vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší jak 2 m,
• vzdálenost stavby od garáže a dalších staveb souvisejících s bydlením nesmí být menší než 2 m od společných hranic pozemků.

S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna. Vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace.

Stavební pozemek – kde zjistit, zda lze na pozemku stavět?

Ochranná pásma

Ochranná pásma jsou daná zákonem nebo územním rozhodnutím. Ochranná pásma omezují některé činnosti, z hlediska ochrany přírody, ovzduší, dopravních staveb, inženýrských sítí, vodních toků a dalších. Máme ochranná pásma vodovodů a kanalizace v závislosti na tloušťce potrubí (500 mm – pásmo 1,5 m, větší než 500 mm – pásmo 2,5 m, potrubí 200 mm uloženo ve větší hloubce – pásmo 3,5 m). Ochranné pásmo plynovodu nízkotlaké a středotlaké plynovody a přípojky v zastavěném území obce – pásmo 1 m. Dále ochranná pásma vysokého napětí, podzemního vedení, ochranné pásmo silnice, elektrické stanice, železnice, lesa (stavba může být umístěna ve vzdálenosti nejméně 50 m).