Na co si dát pozor při koupi bytu?

Koupě bytu je pro mnoho z vás nemalou investicí. Mnohdy se může jednat i o investici celoživotních úspor do nového bydlení. Před samotnou koupí bytu byste se měli zaměřit na důležité parametry, které mají splňovat vaše požadavky a zároveň platí známé pravidlo „důvěřuj, ale prověřuj“. Prodávající vám poskytne mnoho informací, je však nanejvýš vhodné všechna tvrzení prodávajícího prověřit, abychom předešli možnému zklamání nebo dalším nadstandardním investicím v rámci oprav nebo dluhů váznoucích na nemovitosti.

Kdo vám může pomoci při koupi bytu?

Nejlepším a nejvíce efektivním způsobem, jak najít nový byt ke koupi, je oslovit realitní agenturu. Většinou si lidé myslí, že obejdou několik realitních kanceláří, zadají poptávku a tím pro ně věc končí a čekají. Mnozí lidé si však neuvědomují, že vyhledat ten správný byt je složitá a zdlouhavá práce, která zabere mnoho času, a proto by měli s realitní kanceláří uzavřít smlouvu o vyhledání nemovitosti, která je samozřejmě placenou službou. V takovém případě má realitní kancelář nebo přímo realitní makléř tu správnou motivaci, aby začal s aktivní a systematickou prací vyhledávání. Nikdo svůj drahocenný čas přece neposkytne zdarma.

Pokud se rozhodnete spolehnout se sami na sebe a hledáte byt samostatně, připravte se na běh na dlouhou trasu. Samostatné vyhledávání nemovitosti zabere spoustu času. Většinou se spojíte s makléři, kteří mají byty již v nabídce a prodávají je. Takový makléř ale pracuje pro prodávajícího, a proto bude chtít prodat za nejvyšší cenu. Ale i to je jedna z možností, jak koupit ten správný byt. Cena bytu může být předmětem licitace.

Co zkontrolovat a zjistit před koupí bytu?

Právní stav bytu

První věc, o kterou byste se měli zajímat, je právní stav bytu. Tuto informaci získáme z listu vlastnictví. Pokud vám jej neposkytne prodávající nebo realitní makléř, nechte si jej vyjet na Obecním nebo Městském úřadě nebo na Czech POINTu na České poště, pouhý náhled z katastru nemovitostí neposkytne dostatečné údaje, které jsou v něm zapsány. V jednotlivých sekcích listu vlastnictví najdete:

• informace o vlastníkovi nebo spoluvlastnících
• číslo popisné, číslo parcely včetně například čísla parcely parkovacího stání, výměru bytu,
• věcná břemena opravňující vlastníka, věcná břemena druhých stran,
• informace o omezení vlastnického práva, věcná břemena, předkupní práva, zástavní práva
• zápisy o soudních sporech, žalobách nebo exekucích
• způsob nabytí nemovitosti
• BPEJ bonita půdně ekologické jednotky

Technický stav bytu

Dalším důležitým prvkem, který je nutné zkontrolovat, je technický stav bytu. Stav elektrických rozvodů, zda jsou v mědi nebo v hliníku, stav sanitárního zařízení (odtok vany nebo ve sprchového koutu) technický stav stupaček, koupelnové jádro, zda je zděné nebo umakartové (co je to umakartové jádro), stav podlahy a podlahových krytin. Proveďte kontrolu společných prvků jako jsou okna, dveře, výtah, a také celkový stav budovy, zda je zateplená. Dále prohlédněte, jestli v rozích místností nepropuká plíseň, zda se na stěnách nevyskytují případné praskliny nebo jestli okny nezatéká a neprofukuje. Zhodnocení technického stavu bytu vám dá představu o případné rekonstrukci a nákladech na rekonstrukci.

Kontrola ročního výpisu nákladů za služby a energie

V první řadě zde zjistíte skutečnou podlahovou plochu bytu, která je ohraničena zdmi (započítávají se i příčky). Nezapočítává se balkon, terasa, atria nebo lodžie. Z ročního výpisu nákladů zjistíte výši záloh na energie a služby nebo dluhy vůči společenství vlastníků u družstevního bytu (rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním bytem).

Prověřte si prodávajícího v registrech

Může se stát, že na bytě již probíhá exekuce (exekuce na vlastníka zjistíte z listu vlastnictví nebo v registrech dlužníků), v tomto případě jednáte o koupi bytu již s exekučním správcem. Jednejte rychle, než bude vámi vybraný byt zařazen do dražby, kde budete muset soupeřit s více zájemci. K exekuci majitele může dojít také již v průběhu prodeje, taková exekuce není v tu chvíli nikde vedena, a proto mějte vždy v kupní smlouvě ošetřenu i tuto variantu, pro případ navrácení finančních prostředků na váš účet z advokátní úschovy. Výsledkem špatně ošetřené potencionální exekuce v kupní smlouvě může být obestavění vašich finančních prostředků nabytých např. hypotečním úvěrem a žádný převod na katastru nemovitostí na vaši osobu.

Rezervační smlouva a kupní smlouva při koupi bytu

Pokud kupujete byt prostřednictvím realitní kanceláře, vždy trvejte na tzv. trojstranné rezervační smlouvě (podepisuje majitel bytu, kupující a realitní kancelář). Vyhnete se tak manipulaci s rezervačním poplatkem. I některé banky chtějí rezervační smlouvu k dispozici v případě čerpání finančních prostředků na složení rezervace z hypotečního úvěru. Rezervaci je vhodné uhradit až po schválení hypotéky, bývá totiž vratná jen z části nebo vůbec. Rezervační poplatek je buď fixní nebo procentuální (zpravidla 5 % z kupní ceny nemovitosti, může být i vyšší). Kupní smlouvu zhotovuje advokát. Vždy si překontrolujte správnost a znění smlouvy a připomínkujte, pokud trváte na úpravách.

Družstevní byt

U družstevního bytu chtějte stanovy družstva (určují práva a povinnosti vlastníka družstevního podílu), vyčíslení anuity (úvěru na společné rekonstrukce, např. zateplení budovy) a její splatnost, závazky vůči družstvu. Kupní smlouva o převodu družstevního podílu na nového vlastníka se nevkládá na katastr nemovitostí.

Inspekce nemovitosti při koupi bytu

Jde o tzv. prověření technického stavu nemovitosti, zjištění skrytých nebo zjevných vad. Inspekci provádí certifikovaný inspektor nemovitostí v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb. Před koupí bytu je vhodné provést prohlídku s certifikovaným inspektorem, který prohlédne a posoudí nemovitost z hlediska statiky, úniku tepla, izolace proti vodě, zvuku a hluku, požární bezpečnosti, technického zařízení budovy a jiného. Na základě získaných informací vyhotoví Technický průkaz nemovitosti (TPN). Obvykle by si TPN měl nechat zhotovit prodávající ještě před prodejem nemovitosti (není povinností), aby se tak vyhnul případnému odstoupení od kupní smlouvy nebo snížení kupní ceny nemovitosti na základě později zjištěných skrytých vad. Odstoupení od kupní smlouvy z důvodů skrytých vad je totiž možné dle nového Občanského zákoníku.

Nejčastější chyby při koupi bytu

• Špatné prověření nemovitosti z hlediska LV (možné exekuce nebo věcná břemena),
• příliš hlučná lokalita, kterou jste předem nenavštívili,
• hluční a nepřizpůsobiví sousedé,
• špatný technický stav bytu v rámci skrytých vad,
• neopravené chyby v Kupní smlouvě.