Cena rekonstrukce domu

„Kolik stojí rekonstrukce domu?“ je velmi těžká otázka a málokdo vám na ni odpoví. Jednoduše řešeno cena rekonstrukce domu je odvislá od mnoha faktorů a cenu rekonstrukce tak nelze jednoznačně stanovit. Zkusme ale vytvořit alespoň přibližný odhad ceny rekonstrukce domu.

Cena rekonstrukce domu je odvislá především od rozsahu rekonstrukce. Rozsah rekonstrukce domu je závislý na technickém stavu domu a na požadavcích investora. Je velký rozdíl v tom, zda se jedná o zachovaný dům, kde je třeba rekonstruovat pouze vnitřní část budovy či se jedná o desítky let starou budovu s narušenou statikou, vlhkými konstrukcemi a nahnilými dřevěnými trámy. Cenu rekonstrukce také ovlivní samotná přání investora. Je totiž velký rozdíl, zda budete pořizovat povrchové úpravy s cenou za 500,-Kč/m² či za 2 000,-Kč/m².

Rada nad zlato – nechte si zpracovat projekt rekonstrukce

Pokud provádíte rozsáhlou rekonstrukci domu, budete potřebovat zpracovat projekt rekonstrukce, který představuje povinnou přílohu ohlášení stavby či žádosti o stavební povolení. Rekonstrukce menších rozsahů, kterými se nezasahuje do nosných částí budovy a nemění se způsob využití či vzhled budovy, ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují, což svádí k tomu, že se projekt rekonstrukce nevypracuje. Někteří totiž projekt vnímají jako prodražení stavebních prací. Opak je ale pravdou. Byť za projektovou dokumentaci pro provedení rekonstrukce zaplatíte několik desítek tisíc korun, ve výsledku vám tento projekt ušetří mnohonásobně více peněz, ale i času.

---

Projektanta, zedníka, pokrývače, tesaře, elektrikáře. Najdeme vám kohokoli a zdarma. Zašlete nezávaznou poptávku, získejte cenové nabídky a vyberte si tu nejvýhodnější.

---

Proč mít projekt rekonstrukce

Projekt rekonstrukce je silným nástrojem v případě, kdy vám rekonstrukci bude provádět stavební firma, se kterou sepisujete smlouvu o dílo. Ve smlouvě o dílo je uvedeno, že stavební práce budou provedeny dle platných norem, ale také na základě projektu rekonstrukce. Pokud následně přijdete do styku s firmou, která za vaše peníze odvede nekvalitní práci, která se projeví na vzhledu, kvalitě a životnosti konstrukce, můžete se o smlouvu o dílo a projekt rekonstrukce opřít s tím, že práci neodvedli dle tohoto projektu. Pokud projekt rekonstrukce není, firmy často improvizují, což vede k tomu, že práce nebude odvedena tak, jak jste si představovali. Jediné, co vám na to firma odvětí, bude: „Nám to ale nikdo neřekl.“, nebo „My nevěděli, že to má být takto“. Jediné, co v tuto chvíli můžete dělat je, že se s tím smíříte, nebo že to na vlastní náklady odstraníte a znovu předěláte.

Dalším dobrým důvodem pro zpracování projektové dokumentace pro rekonstrukci domu je to, že zkušený projektant dokáže odhalit slabá místa, která vyžadují specifická provedení. Jedním z takových může být například řešení zateplení okolo parapetu a oken. Nesystémově provedené zateplení okolo oken může vést ke kondenzaci vodních par v okolí okna, což může zapříčinit růst plísní. A opět musíte vynaložit finance na odstranění závady a opravu tohoto místa.

Cena rekonstrukce – přípravné práce, pasport stavby a projekt rekonstrukce

TIP: Nechte si zpracovat cenové nabídky na rekonstrukci domu a vyberte si zhotovitele dle nabízené ceny. Zašlete nezávaznou poptávku na stavební práce (ukázková poptávka stavebních prací). Popište, co vše si přejete udělat, připojte pár fotografií zachycující stávající technický stav budovy a pokud již máte hotový projekt rekonstrukce, připojte i pár výkresů (především, půdorysy, řezy a pohledy). Řemeslníci vám zašlou cenové nabídky, ze kterých si vyberete tu nejvýhodnější.

Než vůbec začnete s jakýmikoli stavebními úpravami a opravami, je důležité na stavbu přizvat stavebního projektanta a statika, kteří s vámi stavbu projdou a navrhnou možná řešení sanování konstrukcí, zajištění statiky a opravy poruch stavby. Starší stavby nemají mnohdy zpracovanou projektovou dokumentaci a je proto nutné dům zaměřit a zpracovat pasport stavby, ve kterém bude zachycen skutečný stav nemovitosti. Cena pasportu stavby se odvíjí od velikosti stavby a od konstrukčního provedení.

Cena pasportu za dvoupodlažní objekt o celkové podlahové ploše 200 m² s rovnými či trámovými dřevěnými stropy a s podlahami v jedné úrovni může vyjít na cca 6 000 – 15 000,-Kč. Pasport stavby v tomto případě poslouží jako podklad pro zpracování projektu rekonstrukce. Cena projektu rekonstrukce je odvislá od rozsahu prací a může se pohybovat od 20 000,-Kč až do 60 000,-Kč za standardní rodinný dům. Pokud by součástí projektu měla být i nástavba či přístavba, cena projektu rekonstrukce domu se může zvýšit o dalších cca 20 000,-Kč a více. V praxi narazíte na projektanty, kteří jsou ochotni zpracovat projekt za levné peníze, ovšem kvalita odpovídá ceně. Dobrý a zkušený projektant, zpracuje kvalitní, podrobný projekt rekonstrukce, který mimo základních výkresů půdorysů, řezů a pohledů zpracuje také řešení všech konstrukčních detailů a navrhne skladby konstrukcí, ve kterých přesně specifikuje použité materiály tak, aby byla skladba konstrukce po technické stránce funkční.

Cena rekonstrukce domu dle technického stavu

Technický stav domu výrazně ovlivňuje cenu celkové rekonstrukce. Jak jsme psali v článku Na co se zaměřit při rekonstrukci domu, s rekonstrukcí se musí začít tam, kde je to nejvíce potřeba. Nejprve je třeba zajistit statiku domu, následně zajistit, aby do domu nezatékalo a poté obvodové stěny odizolovat od základů a zabránit vzlínání vlhkosti do obvodových stěn. Teprve potom má cenu vrhnout se na další kroky, tedy například zateplení fasády či natažení nových rozvodů.

Zajištění statiky domu

Zajištění statiky domu může být nejnákladnější částí rekonstrukce, jelikož statika může být ohrožena v části zdiva, které není provázáno pozedním věncem či je podmáčeno, ale také může být narušena statika dřevěného krovu, který je ztrouchnivělý či napadený dřevokaznou houbou. V takovém případě je velmi pravděpodobné, že se bude muset celá střecha odstranit a zhotovit kompletně nová střecha, včetně železobetonových pozedních věnců. Střechu také budete muset předělat i v případě, že plánujete původní půdní prostor zrekonstruovat na obytné podkroví, ale konstrukce stávajícího krovu a jeho velikost to bohužel neumožňuje (jak poznat, zda je půda vhodná pro přestavbu na podkroví). Při stavbě nové střechy se již můžete dostat s cenou rekonstrukce na statisíce.

Zajištění statiky domu se provádí především tehdy, pokud jsou v obvodových zdech trhliny, nejsou provedeny pozední věnce, nebo tehdy, pokud dochází k velkým průhybům stropů. Všechny tyto poruchy a deformace mají svá specifická řešení a náklady na jejich opravu se mohou vyšplhat na desítky až stovky tisíc korun.

Sanace vlhkého zdiva

Staré budovy často nemají hydroizolaci mezi základy a zdmi v přízemí objektu, což zapříčiňuje vlhké zdi a mapy na stěnách. Vlhké zdi jsou problematické především z pohledu statického a hygienického. Nejenže mohou narušit statiku domu, ale na vlhkých zdech se mohou postupem času objevit plísně, které jsou zdravý škodlivé.

Naštěstí existují sanační metody, které pomáhají zbavit se vlhkých zdí. Nejznámější metodou je podřezání zdiva řetězovou nebo lanovou pilou či zaražení plechu do spáry zdiva. U podřezání zdiva se postupuje po určitých délkách, do vyřezané spáry se vloží hydroizolace z asfaltového pásu či PE fólie a spára se zatmelí cementovou kaší. Cena takové sanace zdiva závisí na typu zdiva (podřezání cihlové stěny je levnější, podřezání kamenné stěny je nákladnější) a na jeho tloušťce (čím tlustší stěna, tím nákladnější podřezání zdiva).

Cena podřezání zdiva o tloušťce 450 mm se pohybuje okolo 900,-Kč/bm a v případě stěny tl. 600 mm se cena podřezání zdiva pohybuje okolo 1 100,-Kč/bm. Pokud zvolíte odizolování zdiva metodou zarážení nerezových vlnitých plechů do spáry zdiva, cena za odizolování stěny tl. 450 mm vyjde na 1400 – 1600,-Kč/bm a cena za odizolování stěny tl. 600 mm na 1900 – 2000,-Kč/bm. Podřezání vlhkého zdiva tak na domku o obvodu 40 m stojí 40 000 – 80 000,-Kč. Cenu samozřejmě navýší také podřezání vnitřních stěn domu, ale vzhledem k menším tloušťkám vnitřních zdí je možné počítat i s nižší cenou podřezání.

Může vás zajímat: Časem by se měly stavět rodinné domy pouze v pasivním standardu, obdobně tomu bude i u rekonstrukcí. Rekonstrukce starého domu na pasivní dům přichází v úvahu u většiny staveb.

Položkový rozpočet rekonstrukčních prací

Aby bylo možné stanovit přibližnou cenu rekonstrukce domu, je třeba zpracovat položkový rozpočet rekonstrukčních prací. Položkový rozpočet však vychází z projektové dokumentace rekonstrukce domu, což je další z důvodů, proč si nechat projekt rekonstrukce zpracovat. Na základě výpisu výměr lze přibližně stanovit, kolik rekonstrukce domu bude stát. Také je třeba mít na paměti, že celková cena rekonstrukce domu se může v průběhu času výrazně změnit. Kdo již dům rekonstruoval tak ví, o čem je řeč. Během rekonstrukce se totiž narazí na věci, které vás a ani projektanta nemusely vůbec napadnout – může se jednat například o skrytou závadu, která rekonstrukci může prodražit i o desetitisíce korun.