Revize katastru nemovitostí a dodatečné stavební povolení stavby

Počátkem roku 2021 má vejít v platnost novela stavebního zákona, která má přinést několik změn. Jedna z nich se týká dodatečného povolení černé stavby. Legalizace stavby, tedy získání dodatečného stavebního povolení, již nebude možné a stavební úřad nařídí pouze odstranění černé stavby. Dnes lze stále dodatečné povolení stavby získat, ale šance není vždy pochopitelně 100%. Aby došlo k legalizaci co nejvíce staveb a odstranily se tak všechny rozpory v katastru nemovitostí, byla zahájena revize katastru nemovitostí.

Revize katastru nemovitostí – co to je?

Cílem revize katastru nemovitostí je dosažení souladu katastrálních map se skutečným stavem. Pracovníci katastrálního úřadu porovnávají letecké snímky s katastrálními mapami a značí nesrovnalosti, které v případě potřeby řeší přímo v terénu. Předmětem revize jsou především zápisy staveb, jejich typu a využití a dále druhů pozemku a jejich využití.

O tom, zda je váš objekt v katastru nemovitostí zapsán či nikoli se můžete sami přesvědčit na stránkách https://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Pakliže nevíte, jak se s nahlížením do katastru nemovitostí pracuje, připravili jsme pro vás návody:

Nahlížení do katastru – jak vyhledat stavbu

Nahlížení do katastru – jak vyhledat pozemek

Co je to černá stavba?

Černá stavba je stavba, která je provedena nebo prováděná bez rozhodnutí vyžadovaného stavebním zákonem nebo bez opatření nebo jiného úkonu toto rozhodnutí nahrazující anebo v rozporu s ním. Znamená to tedy, že stavba byla postavena bez stavebního povolení (příp. u jednodušších záměrů nebylo vyřízeno ohlášení stavby) nebo bez územního rozhodnutí (příp. bez územního souhlasu v případě jednodušších stavebních záměrů). O černou stavbu se také může jednat v případě, že její konstrukční, materiálové a geometrické provedení nebude odpovídat původní projektové dokumentaci, na základě které byla povolení a rozhodnutí udělena. Právě takové stavby jsou cílem revize katastru nemovitostí. Černé stavby budou lokalizovány a následně bude muset proběhnout jejich „legalizace“, nebo nařízená demolice.

Jaká povolení a rozhodnutí jsou potřeba pro realizaci stavebního záměru?

Stavební povolení x ohlášení stavby

Každý stavební záměr vyžaduje různá povolení, rozhodnutí a souhlasy, které je třeba před započetím stavby získat. Ve stavebním zákoně jsou rozčleněny jednotlivé stavební záměry podle toho, zda potřebují stavební povolení nebo ohlášení stavby, územní rozhodnutí nebo územní souhlas.

V rámci stavebního povolení se schvaluje technické provedení stavebního záměru. U jednodušších stavebních záměrů (například stavba rodinného domu) postačí pouze ohlášení stavby.

Stavby, které nevyžadují ani ohlášení stavby, ani stavební povolení, jsou uvedeny v § 103. V § 104 odst. 1 jsou dále uvedeny stavby, které vyžadují ohlášení stavby.

Územní rozhodnutí x územní souhlas

V rámci územního rozhodnutí se schvaluje umístění stavby v rámci území a okolních poměrů. V některých případech však postačí vyřízení územního souhlasu (například v případě, že se stavba bude realizovat v zastavěném či zastavitelném území, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu).

Stavby, u kterých postačí územní souhlas, jsou vyjmenovány v § 96 odst. 2 a stavby, které nevyžadují ani územní souhlas a ani územní rozhodnutí jsou uvedeny v § 79 odst. 2 stavebního zákona.

Co je to dodatečné povolení stavby?

Černá stavba musí být dle stavebního zákona odstraněna, pokud neproběhne tzv. legalizace stavby. Pod pojmem legalizace stavby si lze představit získání dodatečného stavebního povolení stavby. Vlastník, nebo stavebník může stavební úřad požádat o dodatečné povolení stavby, ale dle § 129 odst. 3 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. musí prokázat, že:

a) není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,

b) není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,

c) není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Pokud budou výše uvedené body splněny a stavba bude dodatečně povolena, stavební úřad zastaví řízení o odstranění stavby. Pokud je již stavba dokončená, stavební úřad rozhodne o povolení užívání stavby a případně stanoví podmínky pro její užívání. Pokud se však jedná o rozestavěnou stavbu, stavební úřad může stanovit podmínky pro její dokončení.

Nařízení o odstranění stavby, nebo dodatečné stavební povolení?

Stavební úřad nařídí dle § 129 odst. 1 písm. b odstranění stavby vlastníku stavby nebo s jeho souhlasem stavebníkovi stavby prováděné nebo provedené bez rozhodnutí vyžadovaného stavebním zákonem nebo bez opatření nebo jiného úkonu toto rozhodnutí nahrazující anebo v rozporu s ním, a stavba nebyla dodatečně povolena. V oznámení zahájení řízení vlastníka nebo stavebníka poučí o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné stavební povolení. Pokud stavebník nebo vlastník stavby ve lhůtě podá žádost o dodatečné stavební povolení, stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby.

Černá stavba – promlčení

Pokud vlastníte černou stavbu tak vězte, že ji nelze promlčet. Řízení o odstranění černé stavby může být zahájeno kdykoli. Koupíte-li tedy například historický objekt, který v katastru nemovitostí není zanesen, budete muset stavbu buď legalizovat, nebo na vyzvání stavebního úřadu odstranit.

Jak probíhá legalizace černé stavby, aneb jak zkolaudovat černou stavbu

Abyste úspěšně zlegalizovali černou stavbu, potřebujete na stavebním úřadě předložit doklady v rozsahu jako k řádnému povolení. Je proto potřeba zjistit, jaké doklady budete potřebovat. Doklady se liší dle toho, zda se jedná o ohlášení stavby nebo stavební povolení, příp. o územní rozhodnutí nebo územní souhlas.

Než však začnete vyřizovat všechny podklady, je vhodné zavítat na odbor územního plánování a nechat si potvrdit, že objekt je v souladu se závaznou územně plánovací dokumentací.

Projektová dokumentace pro dodatečné stavební povolení

Poté je potřeba nechat vypracovat projekt stavby (v případě starých objektů pasport stavby) včetně projektu inženýrských sítí. Povinnou přílohou jsou také stanoviska všech dotčených orgánů (životní prostředí, hasiči, ochrana vod, ovzduší atd.) a stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury (elektřina, plyn, doprava, kanalizace, voda, teplo atd.). V některých případech bude třeba doložit také radonový, geologický a hydrogeologický průzkum a v některých případech také tlakové zkoušky vodovodu a kanalizace, elektrorevize, revize plynu, hasicích přístrojů atd. S těmito podklady se následně vydáte na stavební úřad společně s vyplněným formulářem (všechny formuláře k dohledání na stránkách MMR ZDE) a po zaplacení správních poplatků (správní poplatky za stavební povolení – přehled) provede stavební úřad potřebné kroky a vydá rozhodnutí o kolaudaci.

Pak už nezbývá nic jiného než navštívit katastrální úřad, kde předložíte geometrický plán zpracovaný úředně ověřeným geodetem a rozhodnutí stavebního úřadu o zkolaudování stavby. Katastrální úřad na základě těchto podkladů poté provede zakreslení objektu do katastrální mapy.

Více informací naleznete například na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj ZDE.